Помещение, не предназначенное для проживания, передается в аренду согласно документу в письменной форме, который при необходимости важно регистрировать в Росреестре.

Но, несмотря на распространенность данного типа сделок из-за стремительно развивающейся экономики, регистрация договора по передаче нежилой недвижимости в аренду российским законодательством продумана не до конца, поэтому имеет множество нюансов и особенностей.

Что значит подобная регистрация

Регистрация вменяет в обязанность владельцу нежилого имущества передать его арендатору во временное пользование и временное владение или исключительно пользование за оговоренную плату.

Документ считается заключенным только после государственной регистрации. Государственная регистрация дает большие преимущества – доступно списание расходов, затраченных на оформление сделки и самой регистрации, а также трат на плату аренды.

Законодательная база

Договор аренды нежилого помещения подлежит регистрации согласно Гражданскому Кодексу РФ, а именно ст. 609 п. 2. Согласно ст. 651 п. 2 ГК РФ исключением из правил является договор на срок менее года.

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Важно: определение сроков для документа подлежащего регистрации уточнено письмом №66 Президиума ВАС, где сказано, что договор, заключенный с 1-го числа любого месяца данного года и до 30-го числа предыдущего месяца будущего года считается подписанным на год.

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения вы можете узнать в этом видео:

Нужна ли регистрация договора аренды

Когда можно обойтись без регистрации

Согласно общепринятым правилам, договора об аренде нежилых помещений заключаются:

• На неопределенный срок;
• На период менее года;
• На год и более.

Если следовать букве закона, то в первых двух случаях в регистрации нет необходимости. Что собой представляет договор посуточной аренды и как его правильно составить — узнайте здесь.

Особенности договора аренды нежилого помещения

Важно: несмотря на отсутствие обязательного срока, в течение которого следует зарегистрировать договор об аренде, в силу он вступит только после регистрации.

1. Договора субаренды подлежат такому же регистрационному процессу, как и аренды.
2. Предварительный договор аренды нежилого помещения регистрировать не надо.
3. Заключить договор в целом можно только относительно того имущества, на которое у арендодателя есть документы о праве собственности.
4. Пункт об обязательной регистрации договора и порядка выполнения процедуры необходимо выключить в документ, чтобы избежать недоразумений в будущем.
5. Также не лишним будет проверка арендодателя на предмет правоспособности и благонадежности, выполнить это доступно следующим образом:

• Проверить данные на сайтах арбитражных судов и СОЮ;
• Физическое лицо доступно проверить на сайтах судебных приставов;
• Информацию о юрлице можно запросить из ЕГРЮЛ посредством выписки, следует понимать, что она платная от 200 до 400 рублей;
• Посредством выписки из Росреестра можно узнать о чистоте недвижимости.

6. Также подписывая договор, следует учитывать:

• Наличие описания предмета договора;
• Указание на цель его применения;
• Указание суммы и сроков оплаты. Что собой представляет договор безвозмездной аренды нежилого помещения и как его заключить — читайте по ссылке.;
• Описать все нюансы, касаемо обслуживания помещения, выполнения капитального ремонта и прочего;
• Подробно описать все спорные ситуации;
• Урегулирование всех претензий и спорных моментов досудебном порядке;
• Указать условия расторжения договора;
• Сумму возмещения убытков, если инициатор разрыва владелец помещения;
• Срок действия соглашения, если этот пункт отсутствует, то договор считается бессрочным.

Образец договора аренды нежилого помещения.

Алгоритм регистрации соглашения

Вся процедура происходит согласно следующим шагам:

• Подача заявления и документов – этот этап выполняется одним участником, который указан в пункте договора о порядке проведения регистрации;
• Далее Росреестр проверяет все полученные документы и информацию;
• Если вся информация соответствует требованиям и является удовлетворительной, то заноситься регистрирующая запись в реестр с указанием предмета договора, сроков действия договоренности, информацией о сторонах. На самом документе ставится штамп согласно правилам установленным ЕГРП;
• Внесение записи в реестр означает заключение сделки и придания ей статуса действительности.

Важно: следует помнить, что регистрируется договор о передаче имущества в аренду, а не право на аренду.

Документы

Для проведения регистрации потребуется:

• Заявление – подается одним из участников, составляется на унифицированном бланке, который доступно получить при личном обращении в регистрирующий орган или скачать с официального сайта службы, при удостоверении документа нотариусом, подавать его доступно лично. Если в службу обращается доверенное лицо, необходимо иметь доверенность завизированную нотариусом;
• Договор с необходимым количеством копий;
• Удостоверение личности;
• Кадастровая документация;
• Если помещение относится к собственности МУП или ГУП, то необходимо согласие органа на сдачу недвижимости в аренду;
• Юрлицам дополнительно необходимо иметь правоустанавливающие документы;
• Об оплате госпошлины Росреестр знает без предоставления квитанции, но при желании ее можно приложить к пакету документов;
• Если существует освобождение от оплаты пошлины, необходимо приложить документ доказательство.

Сроки регистрации

Регистрация оформляется в течение 18 дней с момента обращения в Росреестр с заявлением и пакетом бумаг, этот срок регламентирован правилами о порядке регистрации договора.

Стоимость процедуры

Порядок уплаты госпошлины лучше определить отдельным пунктом договора – в каких частях и на кого из участников процесса возлагается данная обязанность.

Стоимость пошлины составляет:

• Для физлиц – 2 0000 рублей;
• Для юрлицу – 22 0000 рублей.

Освобождение от уплаты госпошлины

Согласно российскому законодательству от уплаты пошлины освобождаются:

• Малоимущие граждане России, нуждающиеся в жилье;
• Казенные предприятия, которые употребляют слово «Россия» или «Российская Федерация».

Важно: регистрация договора в целом предусматривает компенсацию затрат на проведение данного процесса.

Что входит в предмет договора аренды нежилого помещения?

Остановка процесса или отказ в его проведении

Процесс регистрации могут приостановить или отказать в его проведении вовсе если:

• Появились сомнения в законности сделки или предоставленных документах;
• Росреестр уже владеет данными по этой сделке;
• Получен отказ от заявителя по соглашению двух сторон до внесения записи в реестр;
• Получены данные из суда о запрете проведения сделки;
• В договоре срок его действия может быть неопределенными – одновременно указывается и его долгосрочность и краткосрочность.

Особенности при субаренде

1. При оформлении договора о субаренде права на эксплуатацию недвижимости переходят к другому заинтересованному лицу.
2. Срок субаренды не может превышать периода действия основного договора.

Важно: заключая договор субаренды, необходимо убедится в наличие основного договора, который содержит допустимый вариант субаренды.

3. Также следует внимательно изучить договор об аренде – нет ли в нем данных относительно определенной части недвижимости передаваемой в субаренду.
4. Дополнительное соглашение имеют право составлять любые заинтересованные лица.
5. Если владелец имущества не установил никаких ограничений в основном договоре, то субаренду допустимо передавать в субаренду или заключать с несколькими лицами.

Как сдать квартиру в аренду правильно и по закону вы можете прочесть в этой статье.

Как составить договор субаренды нежилого помещения и чем такой договор отличается от обычного договора аренды вы можете узнать тут:

Подводные камни и риски при подписании договора

При подписании договора необходимо учесть, что:

• Арендодателем может быть только лицо с правоустанавливающими документами на данное имущество;
• Предмет договора обязательно описывается в деталях – адрес, состояние, площадь;
• Помещение, взятое в аренду, следует эксплуатировать согласно целевому назначению, указанному в договоре;
• В передаточном акте следует указать не только полную характеристику здания, но и его особенности – необходимость в ремонтных работах, отсутствие какого-либо вида коммуникаций и прочее;
• Следует прописать в соглашение ответственность за порчу имущества;
• Описать все возможные условия субаренды, или ее запрет – на какую часть здания она распространяется, ограничения по сроку и прочие нюансы;
• Указать расходную часть – кто несет ответственность за уплату коммунальных платежей, кому предстоит покрывать затраты на ремонт;
• Права и обязанности необходимо детально прописывать, особенно это касается ответственности арендатора при уклонении от внесения очередного платежа или арендодателя при желании досрочно разорвать соглашение;
• Все что касается условий расторжения договора, следует конкретизировать;
• Также следует указать требования относительно обязательного исполнения требований, чтобы получить защиту от невыплаты денег или не предоставления услуг аренды.

Заключение

Следует помнить, что договор без регистрации не является действительным и на его основании недопустимо заключение договора субаренды, однако оформив сделку надлежащим образом, стороны не только минимизируют риски и получают льготные условия, но и повышают свой имидж перед налоговой службой.