Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения: 4 этапа

Помещение, не предназначенное для проживания, передается в аренду согласно документу в письменной форме, который при необходимости важно регистрировать в Росреестре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Но, несмотря на распространенность данного типа сделок из-за стремительно развивающейся экономики, регистрация договора по передаче нежилой недвижимости в аренду российским законодательством продумана не до конца, поэтому имеет множество нюансов и особенностей.

Что значит подобная регистрация

Регистрация вменяет в обязанность владельцу нежилого имущества передать его арендатору во временное пользование и временное владение или исключительно пользование за оговоренную плату.

Госрегистрация договора аренды помещения нежилого типа – это одно из действий в отношении недвижимости, не подлежащей проживанию. Имеющееся в данном случае соглашение, как гражданско-правовой документ подлежит государственной регистрации, если в нем один участник процесса передает другому в пользование нежилую площадь более чем на 12 месяцев.

Документ считается заключенным только после государственной регистрации. Государственная регистрация дает большие преимущества – доступно списание расходов, затраченных на оформление сделки и самой регистрации, а также трат на плату аренды.

Законодательная база

Договор аренды нежилого помещения подлежит регистрации согласно Гражданскому Кодексу РФ, а именно ст. 609 п. 2. Согласно ст. 651 п. 2 ГК РФ исключением из правил является договор на срок менее года.

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Важно: определение сроков для документа подлежащего регистрации уточнено письмом №66 Президиума ВАС, где сказано, что договор, заключенный с 1-го числа любого месяца данного года и до 30-го числа предыдущего месяца будущего года считается подписанным на год.

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения вы можете узнать в этом видео:

Нужна ли регистрация договора аренды

Регистрация обязательна для нежилой недвижимости вопреки вышедшему в 2012 году закону об отмене регистрации всех сделок с недвижимостью, если речь идет о сроке от года и более. Если договор не зарегистрировать, сделка считается ничтожной, а подписанный документ недействителен.

Когда можно обойтись без регистрации

Согласно общепринятым правилам, договора об аренде нежилых помещений заключаются:

  • На неопределенный срок;
  • На период менее года;
  • На год и более.

Если следовать букве закона, то в первых двух случаях в регистрации нет необходимости. Что собой представляет договор посуточной аренды и как его правильно составить — узнайте здесь.

Особенности договора аренды нежилого помещения

Важно: несмотря на отсутствие обязательного срока, в течение которого следует зарегистрировать договор об аренде, в силу он вступит только после регистрации.

  1. Договора субаренды подлежат такому же регистрационному процессу, как и аренды.
  2. Предварительный договор аренды нежилого помещения регистрировать не надо.
  3. Заключить договор в целом можно только относительно того имущества, на которое у арендодателя есть документы о праве собственности.
  4. Пункт об обязательной регистрации договора и порядка выполнения процедуры необходимо выключить в документ, чтобы избежать недоразумений в будущем.
  5. Также не лишним будет проверка арендодателя на предмет правоспособности и благонадежности, выполнить это доступно следующим образом:
  • Проверить данные на сайтах арбитражных судов и СОЮ;
  • Физическое лицо доступно проверить на сайтах судебных приставов;
  • Информацию о юрлице можно запросить из ЕГРЮЛ посредством выписки, следует понимать, что она платная от 200 до 400 рублей;
  • Посредством выписки из Росреестра можно узнать о чистоте недвижимости.
  1. Также подписывая договор, следует учитывать:
  • Наличие описания предмета договора;
  • Указание на цель его применения;
  • Указание суммы и сроков оплаты. Что собой представляет договор безвозмездной аренды нежилого помещения и как его заключить — читайте по ссылке.;
  • Описать все нюансы, касаемо обслуживания помещения, выполнения капитального ремонта и прочего;
  • Подробно описать все спорные ситуации;
  • Урегулирование всех претензий и спорных моментов досудебном порядке;
  • Указать условия расторжения договора;
  • Сумму возмещения убытков, если инициатор разрыва владелец помещения;
  • Срок действия соглашения, если этот пункт отсутствует, то договор считается бессрочным.

Образец договора аренды нежилого помещения.

Алгоритм регистрации соглашения

Шаги регистрации договора и наличие необходимого пакета документов предусмотрены правилами, которые определены законодательными актами.

Вся процедура происходит согласно следующим шагам:

  • Подача заявления и документов – этот этап выполняется одним участником, который указан в пункте договора о порядке проведения регистрации;
  • Далее Росреестр проверяет все полученные документы и информацию;
  • Если вся информация соответствует требованиям и является удовлетворительной, то заноситься регистрирующая запись в реестр с указанием предмета договора, сроков действия договоренности, информацией о сторонах. На самом документе ставится штамп согласно правилам установленным ЕГРП;
  • Внесение записи в реестр означает заключение сделки и придания ей статуса действительности.

Важно: следует помнить, что регистрируется договор о передаче имущества в аренду, а не право на аренду.

Документы

Для проведения регистрации потребуется:

  • Заявление – подается одним из участников, составляется на унифицированном бланке, который доступно получить при личном обращении в регистрирующий орган или скачать с официального сайта службы, при удостоверении документа нотариусом, подавать его доступно лично. Если в службу обращается доверенное лицо, необходимо иметь доверенность завизированную нотариусом;
  • Договор с необходимым количеством копий;
  • Удостоверение личности;
  • Кадастровая документация;
  • Если помещение относится к собственности МУП или ГУП, то необходимо согласие органа на сдачу недвижимости в аренду;
  • Юрлицам дополнительно необходимо иметь правоустанавливающие документы;
  • Об оплате госпошлины Росреестр знает без предоставления квитанции, но при желании ее можно приложить к пакету документов;
  • Если существует освобождение от оплаты пошлины, необходимо приложить документ доказательство.

Сроки регистрации

Регистрация оформляется в течение 18 дней с момента обращения в Росреестр с заявлением и пакетом бумаг, этот срок регламентирован правилами о порядке регистрации договора.

Стоимость процедуры

Порядок уплаты госпошлины лучше определить отдельным пунктом договора – в каких частях и на кого из участников процесса возлагается данная обязанность.

Стоимость пошлины составляет:

  • Для физлиц – 2 0000 рублей;
  • Для юрлицу – 22 0000 рублей.

Освобождение от уплаты госпошлины

Согласно российскому законодательству от уплаты пошлины освобождаются:

  • Малоимущие граждане России, нуждающиеся в жилье;
  • Казенные предприятия, которые употребляют слово «Россия» или «Российская Федерация».

Важно: регистрация договора в целом предусматривает компенсацию затрат на проведение данного процесса.

Что входит в предмет договора аренды нежилого помещения?

Остановка процесса или отказ в его проведении

Процесс регистрации могут приостановить или отказать в его проведении вовсе если:

  • Появились сомнения в законности сделки или предоставленных документах;
  • Росреестр уже владеет данными по этой сделке;
  • Получен отказ от заявителя по соглашению двух сторон до внесения записи в реестр;
  • Получены данные из суда о запрете проведения сделки;
  • В договоре срок его действия может быть неопределенными – одновременно указывается и его долгосрочность и краткосрочность.
Важно: если договор внесен в реестр, то арендатор имеет право передать его в субаренду, уполномочив на это третье лицо. Все дополнительные соглашения также должны проходить регистрацию.

Особенности при субаренде

  1. При оформлении договора о субаренде права на эксплуатацию недвижимости переходят к другому заинтересованному лицу.
  2. Срок субаренды не может превышать периода действия основного договора.

Важно: заключая договор субаренды, необходимо убедится в наличие основного договора, который содержит допустимый вариант субаренды.

  1. Также следует внимательно изучить договор об аренде – нет ли в нем данных относительно определенной части недвижимости передаваемой в субаренду.
  2. Дополнительное соглашение имеют право составлять любые заинтересованные лица.
  3. Если владелец имущества не установил никаких ограничений в основном договоре, то субаренду допустимо передавать в субаренду или заключать с несколькими лицами.

Как сдать квартиру в аренду правильно и по закону вы можете прочесть в этой статье.

Как составить договор субаренды нежилого помещения и чем такой договор отличается от обычного договора аренды вы можете узнать тут:

Подводные камни и риски при подписании договора

При подписании договора необходимо учесть, что:

  • Арендодателем может быть только лицо с правоустанавливающими документами на данное имущество;
  • Предмет договора обязательно описывается в деталях – адрес, состояние, площадь;
  • Помещение, взятое в аренду, следует эксплуатировать согласно целевому назначению, указанному в договоре;
  • В передаточном акте следует указать не только полную характеристику здания, но и его особенности – необходимость в ремонтных работах, отсутствие какого-либо вида коммуникаций и прочее;
  • Следует прописать в соглашение ответственность за порчу имущества;
  • Описать все возможные условия субаренды, или ее запрет – на какую часть здания она распространяется, ограничения по сроку и прочие нюансы;
  • Указать расходную часть – кто несет ответственность за уплату коммунальных платежей, кому предстоит покрывать затраты на ремонт;
  • Права и обязанности необходимо детально прописывать, особенно это касается ответственности арендатора при уклонении от внесения очередного платежа или арендодателя при желании досрочно разорвать соглашение;
  • Все что касается условий расторжения договора, следует конкретизировать;
  • Также следует указать требования относительно обязательного исполнения требований, чтобы получить защиту от невыплаты денег или не предоставления услуг аренды.
Конечно, это не полный перечень возможных препятствий на пути сотрудничества двух сторон, однако на основании того, что договор является добровольным документом волеизъявления, необходимо как можно подробнее описать все допустимые варианты сотрудничества и возникших конфликтов, решать которые лучше и дешевле в досудебном порядке посредством компромисса.

Заключение

Следует помнить, что договор без регистрации не является действительным и на его основании недопустимо заключение договора субаренды, однако оформив сделку надлежащим образом, стороны не только минимизируют риски и получают льготные условия, но и повышают свой имидж перед налоговой службой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-51-68 (Москва)
+7 (812) 627-17-39 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

пять × два =