Многих людей беспокоит поиск доступного жилья, для одних оно необходимо исключительно на время, другим важно получить жилье в собственность, но внести одновременный платеж за квартиру или потянуть длительный дорогостоящий кредит не все в состоянии.

Что такое аренда квартиры с правом выкупа

Необходимость в таком способе покупки недвижимости достаточно значимая, особенно если семье на данном этапе жизни жить негде, а так проживая в квартире, люди имеют право его получить со временем в собственность.

Важно: при просрочке или задержке платежа договор не расторгается. Заключить данную сделку доступно как в отношении жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Законодательное регулирование

В таком виде договора затрагиваются сразу несколько статей ГК РФ, в частности при составлении необходимо опираться на статью 624, 554, 555 – об аренде и купле-продаже жилья, соответственно договор должен содержать два существенных пункта:

• Один – это полная идентификация жилья;
• Другой – цена недвижимости.

ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

ГК РФ Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Конечно, если изначально предполагалась только аренда, и составлялся соответствующий договор, а возможность выкупа появилась впоследствии, то можно прервать прежний договор и составить новый с правом выкупа или пойти еще более простым путем – составить дополнительное соглашение.

Законодательством предусмотрено, что право на собственность появится только после полной выплаты стоимости жилья.

Арендодатели, составляя договор, опираются на 159 ФЗ, где сказано, что минимальные сроки аренды жилья с правом выкупа для любого лица составляют 2 года. Как сдать квартиру в аренду правильно с учетом всех требований законодательства — читайте по ссылке.

Все условия договора аренды жилья с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее рассмотрены в этом видео:

В чем отличие аренды с правом выкупа от рассрочки

Арендовать помещение с проживанием и последующим правом выкупа доступно в два варианта:

• Аренда с правом выкупа;
• Рассрочка, которая также предусматривает проживание.

С одной стороны эти два способа покупки жилья одинаковы, но в них существует пара отличий:

• Во-первых, это объем необходимой документации;
• Во-вторых, различная сумма внесенных средств.

Рассрочка во время выплаты стоимости жилья достаточно распространенный вид сделки, несмотря на большое количество подвохов, к примеру:

• За жилье можно вносить платежи, а владелец перепродает его, при этом такая сделка не будет противозаконной;
• Право на жилье до последнего, не внесенного платежа, остается за владельцем.

Важно: аренда с правом выкупа минимизирует все указанные риски.

Потому, что:

• Благодаря заключенному договору в соответствии со всеми положениями закона на жилье появляется обременение, и в случае нарушения данных пунктов доступно обратиться в суд с исковым заявлением;
• Если разрыв договора произойдет – все деньги внесенные покупателем ему возвращаются.

Нюансы заключения сделки

• Договор в данном случае является главной особенностью сделки, так как он при составлении вначале сотрудничества имеет две составляющие – аренда жилья и купля-продажа, так что необходимо заключать документ согласно нескольким статьям Гражданского Кодекса;
• Сделка не имеет стабильной ценовой политики, так как за момент ее выкупа происходит колебание цен на рынке недвижимости;
• Обычно пункт о стоимости жилья составляется с учетом колебания цен, допускается возможность изменения стоимости жилья, особенно если договор рассчитан на длительное время.

Форма и содержание договора

Так как данный документ содержит части двух типов договоров необходимо его составить таким образом, чтобы в случае нарушения прав одного из участников сторон получить правовую защиту.

Соглашение обязательно должно содержать:

1. Пункты, выступающие гарантом получения жилья в собственность после последней выплаты выкупной стоимости, а именно:

• Окончание срока аренды жилья, обычно она длится 1 – 3 года;
• Внесение всей суммы за жилье до окончания срока аренды;
• Переход права собственности на жилье до окончания срока аренды в случае досрочной выплаты суммы или автоматически после окончания срока аренды.

2. Пункты о стоимости жилья:

• Необходимо настоять на указании суммы к выплате на период подписания договора, чтобы владелец не смог ее изменять в связи с инфляцией;
• Необходимо четко описать процесс внесения платежей – суммы, место, даты и прочее;
• Указать адекватную стоимость жилья, сумма отданная владельцу не должна существенно превышать рыночную стоимость данного жилья.

Важно: подробное описание данных пунктов, а также графы с разрешением конфликтных ситуаций даст возможность свершить сделки без особых проблем.

Как заключить договор посуточной аренды квартиры и в чем особенности такой сделки вы можете узнать здесь.

Образец договора аренды с правом выкупа.

Составление соглашения об аренде

Кроме описанных пунктов договор должен содержать:

• Данные о сторонах;
• Идентифицирующую информацию о жилье, следует к описанию приложить техпаспорт. Как получить технический паспорт на квартиру — узнайте по ссылке.

Данные пункты обезопасят участников от неожиданных сюрпризов.

Также соглашение включает в себя обязанности сторон:

• Проведения в жилье текущего ремонта;
• Указывается лицо, ответственное за сбор документов и оплату справок;
• Указываются выполняемые условия в случае инфляции;
• Акт прима-передачи жилья должен содержать все данные об его техническом состоянии на данный момент.

Важно: составляя договор необходимо избегать использования двусмысленных фраз, которые могут предоставить возможность разрыва контракта без возврата выкупа. Также при составлении бумаги следует опираться на нормы правил о купле-продаже.

Регистрировать договор об аренде помещения с правом выкупа не обязательно, так как данный вид найма с участием граждан не имеет четко установленных сроков.

Как определить выкупную стоимость

Выкупную стоимость необходимо определять согласно законодательным актам, в статье 624 сказано:

• Выкупная стоимость не должна превышать общей суммы платежей за аренду, которые будут вноситься на протяжении всего периода;
• Сумма по выплате аренды жилья и выкупная стоимость определяются отдельно, так как арендные выплаты в общей сложности могут не покрыть стоимости жилья, владелец имеет право на установление дополнительных выплат.

Налоговые вычеты

Предоставляя свою недвижимость в аренду, арендодатель обязан оплачивать все расходы, связанные с ее содержанием и налоги.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры вы можете узнать в этой статье.

Риски и сложности при заключении соглашения

Важно: при составлении договора нельзя допускать каких-либо оплошностей, которые могут повлечь начисление дополнительных налогов и прочих неприятностей.

Есть ли риски при заключении договора аренды с выкупом? Фото: www.floris.lt

К примеру:

• Отсутствие указания выкупной цены, может вызвать у налоговой службы подозрение в желании обогатиться за счет получения налогового вычета;
• Также продавцу, чтобы не упустить выгоду при длительном сроке аренды необходимо договорится о тарификации арендной платы согласно экономическим изменениям;
• Покупатель может использовать квартиру не по назначении – в коммерческих целях;
• Покупатель не сможет полноценно распоряжаться имуществом до окончания срока аренды;
• Он может столкнуться с повышением цен за аренду и стоимости жилья в целом;
• Могут возникнуть сложности с чистотой недвижимости, на ней могут оказаться обременения;
• Если продавец умрет, то договариваться придется с наследниками, которые могут изменить условия контракта.

Государственные программы

Одной из таких программ является «Жилищный шаг». Согласно условиям этой программы граждане имеют право приобретать жилье как первичного, так и вторичного рынка.

Важно: новое жилье под данную программу не возводится, если семья выбрала жилье в новостройке, то она должна быть сдана в эксплуатацию.

Программой предусмотрено 3 этапа:

• Накопительный – накопление средств на приобретение жилья заблаговременно с целью их защиты от инфляции, осуществляя 20% гарантийный взнос;
• Выгодной аренды – после гарантийного взноса 20% участники программы получают жилье на срок от 3 до 5 лет, чтобы не затягивать с выплатами на длительное время;

Важно: аренда по государственной программе гораздо дешевле и фиксированная. По окончанию этапа выкупа взнос возвращается.

• Приобретение жилья – в течение 3 – 15 лет, при этом выплаты состоят из двух частей – обязательной уплаты социальной аренды и добровольного взноса на выкуп жилья в рассрочку.

Реализуется данная программа через формирование закрытого ПИФА в объеме 350 млн. рублей.

Заключение

В чем плюсы и минусы Госпрограммы «Жилье в рассрочку» вы можете узнать в этом видео: