Возможность эксплуатировать помещение коммерческого назначения, принадлежащее другому человеку, сопровождается заключением документа, содержащего права и обязательства его участников. Договор безвозмездного пользования коммерческой площадью представляет собой тот же тип соглашений, что и возмездная аренда, и субаренда, за исключением существенного его условия.

Это бесплатность использования недвижимого объекта.

Договор безвозмездной аренды – что это такое

В результате его заключения осуществляется деятельность, направленная на эксплуатацию имущества, но при этом у владельца не возникает дохода от неё. Понятие договора безвозмездного пользования аналогично правоотношениям, возникающим из ссудного соглашения, которое может представлять ссуду как в денежном эквиваленте, так и в натуральном выражении.

Основным условием такого соглашения является четкое определение его предмета – помещения коммерческого назначения – и возможность его бесплатного использования субъектами, устанавливаемыми арендаторами. Отсутствие таких положений влечет признание соглашения незаключенным и не имеющим юридических последствий.

Что является предметом договора безвозмездного пользования? Фото:myshared.ru

Кроме того, гражданское законодательство ограничивает круг нанимателей, к примеру, арендные отношения не могут возникнуть между коммерческим предприятием и его руководителем или учредителем, членом органов управления или контроля.

Конечно, если помещение достается бесплатно, то отношения можно и не оформлять, но, осуществляя в нем коммерческую деятельность, необходимо получать разрешительную документацию и проходить проверку контролирующих органов.

Правовое регулирование безвозмездного пользования

Учитывая, что в российском законодательстве отсутствует такое понятие как безвозмездная аренда, любое соглашение по которому оформляется бесплатная эксплуатация считается недействительным (ст.654 ГК РФ).

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Однако ст. 689 ГК РФ установлен метод замены арендных правоотношений на безвозмездное использование объекта.

Статья 689. Договор безвозмездного пользования

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.

Под ним может пониматься любая собственность. Но надо отметить, что небольшие изменения в тексте соглашения и в его названии привлекают пристальное внимание контролирующих служб, например, деятельность организации, основывающаяся на подобных документах, дает основание предполагать сотрудникам налоговых органов, что фирма скрывает свои доходы.

Составляем договор безвозмездной аренды

Такой вид правоотношений не предусматривает оплаты нанимателем платы за пользование. Но он все равно несет расходы, связанные с обновлением помещения, проводимыми ремонтными работами.Образец договора, можно скачать ниже.

В соглашении указываются:

• Его номер и дата составления;
• Полное имя и фамилия ссудодателя и ссудополучателя;
• Описание передаваемого предмета с указанием адреса нахождения и идентифицирующих признаков;
• Цели использования;
• Существующие притязания третьих лиц, а также наложенные ограничения по использованию;
• Стоимость помещения, выявленной оценщиком;
• Ответственность участников;
• Срок действия договора;
• Описание состояние площади:
• Обязательства нанимателя при повреждениях, пожарах, потопах и иное;
• Страхование помещения за счет арендатора;
• Расходы по эксплуатации торговой площади;
• Оплата коммунальных платежей и капитального ремонта.

Какие риски существуют при аренде нежилых помещений, расскажет это видео:

Обязанности сторон

Договор должен подробно излагать обязанности сторон. Безвозмездная аренда предполагает следующие обязательства. Арендодатель обязан:

• Передать помещение в пригодном для эксплуатации надлежащем состоянии;
• Не препятствовать нанимателю осуществлять свою деятельность;
• Оповещать о всех действиях, проводимых с объектом;
• Выполнять разные виды ремонтных работ, если такие обязанности не возложены на противную сторону.

Обязательства арендатора:

• Принять помещение по акту приема-передачи;
• Вести деятельность, определенную в соглашении;
• Не передавать помещение субарендаторам в коммерческих целях;
• Поддерживать полученное имущество и его инженерные коммуникации в полном порядке;
• По окончании договорных правоотношений освободить занимаемую площадь;
• Ремонтировать её.

Все обязанности должны обсуждаться до подписания договора. Наложение обязательств после его заключения будут незаконны.

Особенности безвозмездного соглашения

Безвозмездное пользование коммерческими площадями имеет свои тонкости, без учета которых невозможно заключение договорных правоотношений. К ним относятся:

• Срок использования недвижимого имущества. Он может выражаться в определенной дате расторжения либо быть неустановленным (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

• Предмет договорных отношений должен быть наделен идентификационными признаками, полно и конкретно описывающими его, иначе соглашение может признаваться недействительным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

• Документ необходимо регистрировать в Росреестре, если здание, в котором находится объект относится к культурному наследию государства. В других случаях проведение процедуры не обязательно.
• Обязательно должно содержаться подробное описание состояния имущества и условия его использования.
• Перечень нанимателей устанавливается ст.690 ГК РФ. Например, если владельцем является коммерческая организация, то она не может передавать на условиях безвозмездности помещение, ей принадлежащее, своему руководителю либо учредителю. Помимо этого, такой договор не может заключаться между двумя юридическими лицами, ведущими коммерческую деятельность, так как такие действия могут расцениваться налоговыми органами как уклонение от уплаты налоговых сборов. Это также касается компаний, имеющих в своем составе иностранные инвестиции.

Статья 690. Ссудодатель

1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

• Несмотря на то, что данные правоотношения не влекут обязанностей по оплате аренды, ссудодатель все же может получить определенную выгоду. В документ могут быть включены условия о несении трат по содержанию коммерческой площади, различного вида ремонта, сохранении её в исправном состоянии (ст.695 ГК РФ).

Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

• Арендополучатель может оформить в свое владение созданные им положительные преобразования, если их можно отделить. Если же преобразования неотделимые и проведены без согласования с владельцем, арендатор не может претендовать на возмещение их стоимости со стороны последнего (п.1,3 ст.623 ГК РФ).

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

• С окончанием срока пользования коммерческой площадью при отсутствии возражений со стороны владельца, бесплатная эксплуатация может считаться продленной.
• Арендатор должен сохранять состояние недвижимости таким, в каком она была получена от собственника.
• Полученная недвижимость не может сдаваться в субаренду за плату иным лицам, а вот безвозмездная передача другим людям допустимо.
• Правоотношения могут быть расторгнуты при уведомление любого из участников в период не менее 30 дней.
• В случае смерти одного из участников правоотношения считаются прекращенными.

Что является предметом договора аренды, смотрите в этом видео:

Сфера применения

Безвозмездное использование помещения по договору может применяться только между компаниями, одна из которых не осуществляет хозяйственной деятельности. Другие сферы хозяйственного взаимодействия не могут использовать данные правоотношения, так как они могут расцениваться как уход от налогов и из-за этого привлекать пристальное внимание контролирующих служб.

Очень часто коммерческие площади передаются подобным образом различным организациям, целью которых не является извлечение прибыли.

Расторжение договорных отношений

Чтобы прекратить действие соглашения необходимо осуществить следующие шаги:

• Условия расторжения и сроки действия могут содержаться в нем. Поэтому нужно очень внимательно изучить договорные положения и действовать в соответствии с ними.
• Если срок не установлен, то соглашение признается бессрочным. Сторона, инициирующая прекращение отношений, обязана предупредить другого участника о аннулировании безвозмездного пользования имуществом не менее чем за месяц.
• Недвижимость представляется на определенных условиях и в удовлетворительном состоянии.
  Об этом составляется соответствующий акт при её обследовании обеими участниками процесса. Если документация не сохранилась, владельцу сложно будет подтвердить, что ему нанесен урон при обращении с объектом неподобающим образом.
• Соглашение должно содержать положение о бесплатном использовании имущества на основании передаточного акта, оформленного в 2 экземплярах и удостоверенного участниками процесса.
• Правоотношения могут быть прекращены, если владелец помещения не поставил в известность нанимателя о претензиях других субъектов на объект. В свою очередь наймодатель может разорвать договор при передаче права эксплуатации нанимателем другим людям.
• Соглашение может быть расторгнуто одной из сторон только в соответствии с договорными условиями. Наниматель вправе это сделать в любой ситуации.
• Отказаться от исполнения договорных обязательств возможно по договоренности участников либо по решению судебных органов при изменении обстоятельств, которые не установлены пунктами документа.

Пример договора. Фото:nsovetnik.ru

Досрочное прекращение обязательств

Такой процесс должен быть предусмотрен пунктами соглашения. Существует два способа его аннулирования:

1. Наступление даты окончания срока действия документа, если его пролонгация не установлена. В такой ситуации объект передается назад второй стороне по акту приема-передачи.
2. Нарушение условий контракта. Наступает при невыполнении участниками своих обязательств. Для прекращения правоотношений необходимо доказывать факт неисполнения обязанностей.

Необходимо тщательно прописывать все условия, регулирующие такие правоотношения. Даже если договор заключается между родственниками, лучше устанавливать права и обязанности сторон, проведение ремонта, обновления и улучшения здания, необходимые суммы для осуществления таких действий, получение компенсации, ответственность участников процедуры и иные обстоятельства.