Стоимость недвижимости в России постоянно растет. О покупке собственных квадратных метров многим россиянам остается только мечтать. Чтобы не откладывать свои планы на долгий срок, наши сограждане вынуждены оформлять ипотеку. На сегодня – это оптимальный вариант.

Заемщик погашает кредит, но уже за свое имущество. Он должен платить за арендованное жилье. Законным владельцем приобретенного имущества является не банк, а заемщик.

А как на такую сделку реагируют продавцы квартиры? Есть ли негативные последствия сделки для них? Возможные риски при продаже имущества в ипотеку? Данные вопросы и будут рассмотрены в статье.

Соглашаться или нет

Согласно статистическим данным за счет наличных покупается незначительное количество недвижимости. Только в редких случаях у покупателя есть необходимая сумма денег. Более 60% имущества покупается с привлечением заемных средств. Поэтому если продавец категорически против продажи квартиры в ипотеку, купля-продажа имущества может очень сильно затянуться.

В случае сделки с привлечением банка, обе стороны несут минимальные риски. Финансовое учреждение заинтересовано в законности проводимой операции, поэтому все документы будут проверяться на юридическую чистоту самым тщательным образом. И интересы продавца, и интересы покупателя при такой сделке строго соблюдаются.

Как купить квартиру в ипотеку, смотрите в этом видео:

Очень часто молодые семьи, которые оформляют ипотеку, имеет право на получение различных социальных выплат. Например, материнский капитал. В данной ситуации продавцу недвижимости нужно будет подождать 1-2 месяца, пока государство перечислит ему средства по сделке купле-продаже. Это только вопрос времени и мошенничество исключено на 100%.

Но очень часто продавцы завышают стоимость имущества, чтобы компенсировать свои «риски». Молодым семьям ничего не остается сделать, как согласиться на их условия. Поэтому от такой сделки больше несет убытки именно покупатель, а не продавец.

Основные этапы сделки

Как и любая сделка по недвижимости, продажа квартиры в ипотеку довольно сложная. Насколько быстро будут оформлены все бумаги, во многом зависит от банка. Покупатель в первую очередь должен определиться с банком, в котором он хочет получить кредит.Затем предоставить документы для получения предварительного решения.

За счет кредитных средств заемщик может оплатить до 80% стоимости приобретаемого имущества. Оставшуюся сумму он должен внести самостоятельно. После того как решение банка есть, можно приступать к выбору недвижимости.

Далее сделка включает следующие этапы:

1. Проверка документов на юридическую чистоту.
2. Проведение независимой экспертной оценки продаваемой недвижимости. Данную процедуру выполняют аккредитованные банком компании. Стоимость их услуг оплачивает покупатель.
3. Подготовка жилья к продаже.
4. Заключение договора купли-продажи и передача имущества в залог банку.
5. Получение покупателем денежных средств.

Несмотря на то, что покупатель получает деньги в самом конце, когда фактически смена собственника имущества уже произошла, его интересы полностью защищены. Документы на недвижимость находятся у него на руках до момента передачи денег. А за соблюдение правовых аспектов отвечает банк.

Итак, рассмотрим каждый их этапов сделки более подробно.

Проверка имущества и его экспертная оценка

Квартира, приобретенная за счет заемных средств, в течение всего срока кредитования выступает залогом в банке. Если клиент не будет выполнять свои долговые обязательства, то банк имеет все основания конфисковать имущество и продать его на аукционе.

Оценкой имущества занимаются независимые эксперты. Они лично посещают квартиру, делают фотографии помещения. На основании собранных данных и определяется рыночная стоимость объекта.

На данном этапе перед продавцом возникнет первая проблема – он не сможет завысить стоимость имущества. Эксперты ни в коем случае не поддадутся на их уговоры и реально оценят квартиру. Именно по этой стоимости и продается имущество.

Вместе с экспертной оценкой копии документов на недвижимость передаются в банк на проверку. Юридическая служба финансового учреждения проверяют их, как под микроскопом. Сделка отменяется, если:

• продажа осуществляется на основании доверенности;
• с даты последней продажи этой квартиры еще не прошло три года (в течение этого периода можно оспорить сделку);
• право собственности на объект недвижимости получено на основании судебного решения.

Указанные выше случаи несут повышенные риски для банка. А рисковать своими деньгами никто не захочет. От такой сделки лучше отказаться сразу.

Риски при продаже квартиры по ипотеке.

Не согласится банк и на покупку недвижимости в небольших населенных пунктах. Данное жилье не имеет никакой ликвидности, в случае возникновения просрочки продать ее будет практически нереально. Если финансовое учреждение окончательно согласовало выдачу кредита, то необходимо приступать к подготовке всех бумаг.

В первую очередь продавец должен выписать всех людей с квартиры. Соответствующая справка из ЖЭКа предоставляется в банк. Также потребуется и документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным услугам. Как правило, сбором всех бумаг занимается риэлтор.

Выгодоприобретателем по полису выступает финансовое учреждение. Если имущество пострадает от пожара, стихийного бедствия или прочих катаклизмов, то полученное возмещение отправляется на выплату кредита. Оплачивает полис только покупатель. Продавец при этом не несет никаких затрат.

Подписание документов на продажу квартиры по ипотеке

После того, как все документы собраны, банк назначает дату сделки. Как правило, она оформляется у нотариуса, которого рекомендует финансовое учреждение. И покупатель, и продавец не должны сопротивляться такой «диктатуре». Банк работает только с теми нотариусами, которые строго соблюдают все законодательные нормы.

Итак, день сделки назначен.

В первую очередь заемщик подписывает кредитный договор и график выплаты ипотеки. Затем у нотариуса оформляется договор купли-продажи имущества. Данный момент в сделке является самым рискованным. Фактически продавец уже передал свое право собственности покупателю, а деньги еще не получил.

Законность сделки гарантируют представитель банка и сотрудник регистрационной палаты. Они обязательно курируют сделку и максимально быстро оформляют все документы.

Особенности оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи в данном случае заключается в стандартной форме. В нем указывается следующая информация:

• данные покупателя и продавца;
• полное описание объекта недвижимости;
• стоимость имущества;
• порядок расчетов с продавцом.

Договор по продаже квартиры.

Если владельцами квартиры являются несколько человек, то все они должны быть указаны в договоре. Они обязательно присутствуют на сделке и подписывают документы.

Также оформляется к договору важное дополнение. В нем указывается, что покупка имущества осуществлялась с использованием кредитных средств. Также в соглашение обязательно прописываются сроки передачи денег банком продавцу. Образец договора купли продажи по ипотеки, можно скачать ниже.

Если через 10 дней с момента передачи права собственности финансовое учреждение не перечислило всю оговоренную сумму на реквизиты продавца, то сделка аннулируется. Право собственности на недвижимость возвращается ее бывшему владельцу.

Данное соглашение имеет большое значение и дает продавцу все необходимые гарантии. Теперь он может не беспокоиться о том, что банк будет затягивать с выплатой денежных средств.

Риски для продавца и покупателя

Учитывая тот факт, что проверкой документов на приобретаемую недвижимость занимаются специалисты банка.

Что касается покупателя, то у для него данная операция имеет только один риск. Банк может отказать в выдаче кредита. А затраты, связанные с оформлением ипотеки (например, оплата услуг оценщики), ему никто не компенсирует.

Преимущества и недостатки сделки

К плюсам продажи квартиры в ипотеку можно отнести:

1. Возможность реализации имущества в быстрые сроки. Найти клиента, который планирует оформить ипотеку, намного легче, чем покупателя с наличкой.
2. Банк берет на себя все юридические проверки. Вам не нужно дополнительно оплачивать услуги юристов.
3. Обе стороны уверены в законности проводимой сделки.
4. Риск мошенничества практически равен нулю.
5. Денежные средства от сделки продавец получает в кассе банка. Поэтому он может не переживать, что ему выдадут фальшивые купюры.

Какие ошибки можно совершить при продаже квартиры, расскажет это видео:

Есть ли минусы

У данной сделки есть и свои недостатки:

1. Банк оставляет за собой право в любой момент отказать в выдаче кредита, даже если сделка была предварительно одобрена. Так происходит в том случае, если финансовому учреждению стала известна негативная информация о заемщике.
2. Потребуется собрать немного больше документов, чем при продаже имущества за наличные.
3. Продавец не сможет завысить цену на имущество, так как его стоимость определяется на основании экспертной оценки.

Итак, на основании изложенного материала можно сделать следующий вывод. Сделка по продаже имущества в ипотеку менее рискованная для продавца, чем стандартная купля-продажа. Все документы проверяются на юридическую чистоту специалистами банка.