Оформление ипотеки позволяет молодым семьям приобрести собственное жилье в кредит. Стоимость квартир достаточно велика, что существенно усложняет покупку недвижимости собственными силами. Банковские финансовые услуги позволяют приобрести недвижимость в кредит под залог приобретенной недвижимости.

Такие финансовые услуги принято называть ипотекой. В кредитном договоре, который заключается между заемщиком и банком при покупке жилья в кредит, приобретенная недвижимость указывается в качестве залога. Квартира переходит в полную собственность покупателей, но кредитный договор накладывает определенные ограничения на владельцев.

Поскольку, сумма кредита при оформлении ипотеки, как правило, является достаточно большой, заемщики могут выплачивать кредит до 10 лет и больше. Если необходимость продать недвижимость возникнет раньше, то процедура будет достаточно трудоемкой и длительной.

Хоть, в большинстве случаев, банки одобряют продажу ипотеки, в некоторых ситуациях это может быть невыгодно финансовой организации, сотрудники которой могут препятствовать реализации недвижимого имущества, которое находится под залогом.

Зачем продавать квартиру в ипотеке

Причин продажи квартиры в ипотеке может быть множество. Условно их можно разделить на две группы:

• финансовые проблемы;
• желание изменить жилищные условия.

Неприятности случаются в жизни каждого человека. Если на сегодняшний день заемщик может без затруднений вносить ежемесячный платеж для погашения задолженности по ипотеке, то это вовсе не означает, что через год или два выплата кредита будет такой же не затруднительной.

Доход заемщика может уменьшиться из-за потери работы или перехода на другую, менее оплачиваемую должность. Также финансовые трудности могут возникнуть из-за проблем со здоровьем у одного из членов семьи или другими жизненными трудностями. В любой ситуации, продажа квартиры является крайней мерой в случае проблем с выплатой ипотеки.

В процессе приобретения жилья люди не всегда задумываются о будущем. Через определенное время семье может потребоваться расширение жилищной площади из-за рождения детей.

Также мысли о смене места проживания часто возникают из-за конфликтов с соседями, неудовлетворенностью инфраструктурой района, желанием перемен и другими жизненными и бытовыми причинами.

Как продать ипотечную квартиру, расскажет это видео:

Ипотека может быть оформлена на достаточно длительный срок, из-за чего не все готовы мириться с неудовлетворительными условиями проживания до полного погашения задолженности. В такой ситуации люди часто продают квартиру в ипотеке, приобретая себе более комфортное жилище.

Проблемы с выплатой

В такой ситуации многие владельцы квартир в ипотеке пытаются избавиться от задолженности путем продажи недвижимого имущества. Продажа квартиры может помочь избавиться от долгов, но это только крайняя мера.

Стоит рассмотреть другие способы решения проблем с выплатой ипотеки:

• реструктуризация долга;
• списание части задолженности через суд.

Если с выплатой ипотеки возникли трудности, то профессиональные юристы рекомендуют сразу обращаться в банк. Если предупредить заранее организацию о сложившейся ситуации, то банк может пойти навстречу заемщику, уменьшив размер ежемесячного платежа путем реструктуризации задолженности.

В ситуациях, связанных с невозможностью выплаты кредита, большую роль играет причина возникновения у заемщика финансовых трудностей. На законодательном уровне заемщик имеет право на отсрочку выплаты кредита и списание всех штрафов в случае:

• потери трудоспособности;
• смерти близкого родственника;
• несвоевременного поступления средств на счет банка при своевременной оплате.

Наличие документов, которые подтвердят факт того, что отсутствие оплаты вызвано уважительной причиной, поможет, как на этапе переговоров с банком об уменьшении размера ежемесячного платежа или предоставлении кредитных каникул, так и на этапе оспаривания размера задолженности через суд.

Очень часто услуги страховых компаний помогают избежать проблем с выплатой ипотеки. Заемщик может застраховаться от потери рабочего места. Если заключить подобный страховой договор, то можно рассчитывать на компенсацию в случае потери работы не по инициативе заемщика.

Способы продажи квартиры с ипотекой.

Самая неприятная для заемщика ситуация – это продажа квартиры на аукционе банком для погашения задолженности. В такой ситуации имущество будет продано по ценам, которые существенно ниже рыночных.

Если других способов, кроме продажи квартиры, для погашения ипотеки нет, то лучше продать недвижимость самостоятельно, чем идти на продажу залога банком через аукцион.

Особенности продажи квартиры в ипотеке

Процесс продажи квартиры в ипотеке имеет свои особенности. Поскольку в договоре, который заключен между заемщиком и банком, недвижимое имущество указывается в качестве предмета залога, владелец квартиры может осуществлять сделки по ее продаже только после согласования данной процедуры с банком и получения согласия организации.

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке невозможна. Если заемщик продает залоговое имущество, не оповестив об этом банк, то такие действия могут расцениваться в качестве мошенничества, за что предусмотрено уголовное наказание. Банки серьезно контролируют подобные действия со стороны заемщиков.

Отношение Сбербанка и других банков к продаже

Для продажи квартиры в ипотеке получение разрешения со стороны банка является обязательным условием, но стоит также рассмотреть, как банки относятся к подобным инициативам клиента. Любой финансовой организации не выгодно формирование проблемных долгов, поскольку это влечет существенные финансовые потери.

В ситуациях, когда необходимость продать квартиру вызвана желанием смены места жительства, но заемщик стабильно выплачивает задолженность, не допуская просрочек, то в такой ситуации банк пойдет на продажу неохотно из-за нежелания терять надежного клиента.

В такой ситуации может не найтись других способов продажи квартиры, кроме полного досрочного погашения долга, если это предусмотрено кредитным договором.

Способы реализации ипотечной недвижимости

Рассмотрим подробнее возможные способы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка России. Продажа любым способом требует согласования с кредитором.

1. Продажа квартиры с последующим погашением задолженности. В такой ситуации владелец продает недвижимость покупателю, после чего полученные средства направляются на погашение долга, а остаток средств переходит заемщику.
2. Переход долговых обязательств к покупателю. В такой ситуации квартира переходит в собственность покупателя, который часть суммы выплачивает продавцу, а остаток – банку согласно условиям кредитного договора.
3. Расчет через аккредитивный счет. Покупатель рассчитывается с продавцом за покупку путем перевода средств на счет, открытый банком для погашения задолженности. Остаток средств прежний владелец сможет забрать в банке.

Продать квартиру в ипотеке Сбербанка без согласования с финансовой организацией возможно только в случае досрочного погашения задолженности, что можно сделать несколькими способами:

• использование собственных средств;
• оформление кредита в другом банке под залог другого имущества или без залога;
• досрочное погашение задолженности за счет средств покупателя (требует доверия между покупателем и продавцом).

На этапе оформления кредита стоит тщательно изучить условия договора, поскольку полученная информация может пригодиться на этапе продажи недвижимого имущества. Образец договора купли продажи квартиры с ипотекой, можно скачать ниже.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Рассмотрим подробнее процедуру продажи ипотеки Сбербанка:

1. Поиск покупателя, согласование всех нюансов сделки.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи.
3. Передача покупателем продавцу залога.
4. Передача продавцом всех документов на квартиру покупателю.
5. Согласование сделки с банком и получение согласия или отказа.
6. В случае одобрения сделки банком – заключение и регистрация основного договора купли продажи.
7. Перечисление покупателем средств на счет продавца, а также передача квартиры в собственность покупателя.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеке.

Процесс продажи квартиры достаточно прост, но необходимость согласования сделки с банком может усложнить процедуру, если его сотрудники посчитают, что продажа заемщиком залоговой квартиры будет невыгодной для организации, то процесс может существенно усложниться.

Пакет необходимых документов

Для продажи квартиры в ипотеке Сбербанка, а также заключения договора купли-продажи потребуются такие документы:

• паспорт покупателя и продавца;
• оригинал кредитного договора;
• свидетельство о регистрации кредитного договора;
• полный пакет документов на квартиру.

Также продавцу нужно будет получить документы, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Договор купли-продажи

Для продажи квартиры в ипотеке необходимо заключить договор купли-продажи между продавцом, банком и покупателем. Подобный документ, в случае продажи ипотеки, имеет существенные отличия от договора купли-продажи, составляемого при сделке с недвижимостью, не находящейся в залоге.

Договор состоит из нескольких пунктов, в котором подробно прописывается порядок процедуры продажи квартиры, а также взаимные обязательства сторон друг перед другом. Договор купли-продажи может состоять из следующих пунктов:

• предмет договора (указывается информация о квартире и кредитном договоре);
• гарантии;
• порядок передачи квартиры в собственность покупателя;
• порядок расчетов между продавцом, покупателем и банком;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон за невыполнение обязательств;
• срок действия договора.

Риски и подводные камни

При продаже (покупке) квартиры в ипотеке, как продавец, так и покупатель сталкивается с определенными рисками, которые рассмотрим подробнее. Риски для продавца:

1. Продажа квартиры по стоимости, ниже рыночной. Продавец должен быть готов, что квартира, находящаяся под залогом ипотеки, будет менее привлекательна для покупателей, из-за чего придется снизить стоимость. В некоторых ситуациях возникают существенные трудности с поиском покупателя.
2. Штрафы за досрочное погашение. Некоторыми кредитными договорами предусмотрены штрафы за погашение кредита досрочно. В такой ситуации продавец может потерять существенную сумму на погашение данной штрафной санкции.
3. Если перестать платить кредит и заняться продажей квартиры, пропуская очередные платежи, то банк может насчитать очень большие штрафы, размер которых не всегда удается покрыть средствами, полученными после сделки.

Как быстро продать квартиру, находящуюся в ипотеке, смотрите в этом видео:

Риски для покупателя

1. Возможность нарваться на мошенников. Без помощи квалифицированного юриста покупатель может наткнуться на мошенников, предлагающих купить квартиру в ипотеке. Как правило, мошенники исчезают после получения залога.
2. Возможность потери средств из-за отказа продавца от сделки. На покупателя ложится часть затрат при оформлении документов у нотариуса. Если продавец отказывается от сделки, то затраты не компенсируются.

Продать квартиру в ипотеке возможно, но могут возникнуть проблемы с поиском покупателей, из-за чего владельцы должны быть готовы снизить цену. Все этапы сделки нужно будет согласовывать с банком, также потребуется подготовить немало документов.