В былые времена смена места жительства и улучшение жилищных условий посредством обмена квартиры была распространенной практикой, человек мог исколесить полстраны, чтобы попасть в то место, где всегда мечтал жить.

Но активное движение в данном плане было доступно только до вступления в силу закона о приватизации, сегодня оно несколько сбавило темпы, и сам процесс в отношении приватизированного жилья называется меной.

Что такое обмен жилья

Мена имеет отношение к сделке купли-продажи, как к единственно утвердившемуся варианту на рынке недвижимости.

Назначение данной сделки – в удешевленный способ получение нового жилья, так как одновременно с продажей собственного жилья предусматривается приобретение нового с доплатой или нет.

При мене может происходить такая же беспрерывная смена жилья, как при классической схеме обмена, которая осталась единственным вариантом смены жилья для муниципальных квартир.

Стоить отметить, что для жильцов муниципальных квартир процесс обмена жилья более проблематичен, так как требуется согласие хозяйствующего субъекта.

Собственник же приватизированной квартиры имеет право совершить обмен любого рода исключительно в своих интересах.

При этом доступно совершать обмен:

• Город на город;
• Обмен с доплатой;
• Частного дома на квартиру;
• Расселение;
• Прочие варианты.

В каком порядке на практике осуществляется обмен квартир и частных домов — смотрите в этом видео:

Законодательное регулирование

Правовое регулирование договора мены выполняется ГК РФ, в частности определение понятия договора и правил для проведения сделки формулируется в ст. 567 ГК РФ:

1. О мене с доплатой и равноценном обмене указано в ст. 568 ГК РФ.
2. Процесс перехода одновременно права собственности установлен ст. 570 ГК РФ.
3. В случае обмена муниципальной недвижимости применяются ст. 72 – 74 ЖК РФ.

ГК РФ Статья 568. Цены и расходы по договору мены

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

ГК РФ Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

ЖК РФ, Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

При этом если происходит обмен муниципальной недвижимости на приватизированную, весь процесс усложняется необходимость разрешения со стороны владельцев муниципального имущества, в ходе такого обмена фактическая жилая площадь может остаться закрепленной за своими собственниками происходит только переезд.

Варианты обмена

Чтобы обменять дом на квартиру с доплатой можно использовать несколько способов:

• Прямой обмен с доплатой посредством мены;
• Посредством сделки купли-продажи квартиры, в ходе которой происходит одновременно продажа и приобретение;
• Одновременная продажа и приобретение посредством агентства недвижимости, при этом число участников от 3, если их больше, то существует большой риск срыва сделки.

Нюансы обмена дома на квартиру с доплатой

При этом жилье не может обмениваться, если жилплощадь:

• Оспаривается через суд;
• Находится под обременением. Какие существуют основные разновидности обременений на квартиру вы можете узнать тут;
• Наложен арест;
• Размен фиктивный;
• Находится в аварийном доме;
• Имеет ухудшение условий проживания.

Положительные и отрицательные стороны

Важно: основными достоинствами приобретения жилья посредством обмена с доплатой, является минимальная затратная часть, снижение рисков и затраченного времени.

Так среди прочего:

• Совершение мены в несколько раз дешевле, нежели сделка купли-продажи, уже происходит экономия только на оплате государственной пошлины, которая в данном случае платится единожды;
• Если же обмен равноценен, нет необходимости при длительном владении имуществом оплачивать налог на прибыль;
• В случае срыва соглашения и признания его ничтожным, участники процесса останутся в любом случае при своих уже имеющихся площадях;
• Также и регистрационные мероприятия в случае мены требуют меньшее количество времени.

Недостатком в случае мены можно назвать:

• Длительные поиски необходимого варианта, это в лучшем случае, так как данный способ получения нового жилья не пользуется уже тем большим спросом на рынке недвижимости.

Пошаговая инструкция по обмену и документы

Чтобы произвести обмен жилья с доплатой и зарегистрировать сделку в Росреестре необходимо собрать и подготовить следующие бумаги:

• Заявление о проведении регистрации;
• Паспорта и копии всех участников сделки;
• Согласие правоспособных членов семей, особенно это касается супруга/и;
• Техническая документация квартиры (технический паспорт на квартиру), дома и земли прилегающей к нему (кадастровый план земельного участка);
• Правоустанавливающие документы на обмениваемые объекты и землю, а также документы, на основании которых их получили в собственность;
• Согласие от попечительского комитета при наличии малолетних детей, интересы которых затронуты;
• Справка из налоговой об отсутствии долгов по платежам;
• Справка с единого информационно-расчетного центра об отсутствии долгов по коммуналке;
• Выписка из домовой книги;
• Оценка объектов, подлежащих обмену;
• Оригиналы договоров мены;
• Квитанции об уплате государственной пошлины;
• При наличии залога, необходимо согласие залогодержателя на обмен;
• Передаточный акт;
• При наличии доплаты расписка о получении средств.

Образец договора мены частными домами и земельными участками.

Как следует действовать при обмене

Весь процесс обмена дома на квартиру с доплатой и наоборот схож с этапами купли-продажи и выполнить их доступно аналогично в два способа:

• Самостоятельно;
• При помощи агентства за отдельную плату.

Действовать следует так:

• Поместить объявление о мене в средствах массовой информации;
• Выбрать лучшее предложение;
• После подбора варианта, готовится к проведению самой сделки.

Сама подготовка к обмену заключена в следующих действиях:

• Оформление соглашения мены, этот процесс желательно доверить специалисту, но при желании можно выполнить самостоятельно, изучив перед этим все инструкции и образцы;
• Оплата государственной пошлины, обязательна для всех членов сделки, ее доступно выполнить в любом банке по заранее уточненным данным, к примеру, на сайте юстиции;
• На этом же сайте необходимо уточнить перечень документов или непосредственно в самом отделении юстиции;
• Подача заявки в БТИ на подготовку и выдачу необходимых для сделки справок;
• Определения стоимости недвижимости посредством специалиста с целью выявления разницы для доплаты;
• Запрос из налоговой об отсутствии задолженности, такая справка необходима в случае присутствия в семье иждивенцев;
• Получение выписки из домовой книги о составе семьи;
• Выполнение запроса об отсутствии задолженности по коммунальным расчетам;
• Получение согласия от опекунского совета, при этом необходимо предоставить доказательства улучшения условий жизни или аналогичных прежним, также следует предоставить после регистрации на новом месте выписку из домовой книги о заселении всех членов семьи;
• Согласие супруга/и должно быть в письменной форме с нотариальным удостоверением;
• Подписание самого договора мены всеми участниками в присутствии нотариуса;
• Регистрация сделки в Росреестре;

Важно: в итоге на руках новых владельцев должны оказаться зарегистрированные оригиналы договора и правоустанавливающие документы на жилплощади.

Договор мены

Договор является основным правоустанавливающим документом, который приобретает юридическую силу после регистрации, поэтому регистрировать его необходимо обязательно.

Он начинается с представления сторонами объектов недвижимости. Далее идет подробная информация об этих объектах:

• Адрес;
• Процентное соотношение жилой и нежилой площади;
• Количество комнат – смежность, раздельность, наличие балконов, лоджий, террас;
• Этажность дома и конкретный этаж;
• Кадастровая стоимость – этот пункт обязателен, если предполагается доплата за объект. Как определить кадастровую стоимость квартиры самостоятельно и с помощью специалистов — читайте в этой статье;
• Статус правообладателей и прочие данные.

Далее необходимо указать информацию об особенностях сделки, указать на ее нюансы и возникновение возможных ситуаций:

• На каких условиях происходит снятие с регистрационного учета имущества;
• Вариант передачи денег в случае доплаты;
• Указать точную сумму доплаты;
• Сроки вселения в новое жилье, особенно важно описать все нюансы этого этапа при обмене город на город.

Важно: следует в обязательном порядке определить ответственность сторон при невыполнении взятых на себя обязательств.

Также отдельным пунктом следует указать условия расторжения договора – в одностороннем порядке или по взаимному согласию.

При этом все условия соглашения должны выполняться беспрекословно, если происходит срыв мероприятия по вине одного из участников, прочие имеют право обратиться в суд.

Важно: все интересующие моменты необходимо прописывать в договоре, так как дополнительное соглашение на словах не обладает юридической силой.

Нотариального удостоверения документ не требует, однако при наличии сомнений в чистоте сделки и желании получить дополнительную страховку можно обратиться за помощью нотариуса.

Образец договора обмена жилых помещений.

Налогообложение сделки

Согласно статье 217 НК РФ от уплаты налога освобождаются лица:

• Владеющие жильем свыше 3 лет;
• Имеющие в собственности жилье оцененное в 1 млн. рублей и меньше;
• Владеющие муниципальной недвижимостью согласно договору социального найма.

ГК РФ Статья 567. Договор мены
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Подводные камни и риски

Важно: приобретая имущество в данный способ необходимо быть крайне внимательными к ценовому определению, так как контрагент может завысить стоимость жилья с корыстных побуждений.

Для того чтобы избежать подобных неприятностей необходимо:

• Обратиться к независимому эксперту, который даст реальную оценку помещению, а также проведет мониторинг стоимости подобного жилья в данном районе;
• Внимательно изучить полученную от эксперта справку об оценке помещения, и если цены разнятся на приличную сумму поговорить с оппонентом об уменьшении стоимости, если тот будет непреклонен, попробовать найти более приемлемый вариант;
• В любом случае при любых подозрениях в обмане лучше обратиться за помощью к специалистам, оплатив их работу, но зная все нюансы помещения, его стоимости и условий сделки.

Заключение

Как быстро обменять квартиру на другую квартиру или загородный дом — смотрите в этом видео: