Как правильно оценить кадастровую стоимость квартиры?

Раньше в России все сделки с куплей/продажей любой недвижимости оценивались, исходя из ее стоимости на рынке. Но из-за того, что рыночная стоимость рассчитывается без государственных процентов, эти подсчеты не совпадают с настоящей реальностью. Поэтому правительство РФ решило внести небольшие поправки в закон об оценке недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Что такое кадастровая стоимость

Если кто не знает, то кадастровая стоимость – это рыночная цена за недвижимость, которая определяется массовой оценкой, сумма рассчитывается органом ФСК.  На кадастровую оценку недвижимости влияет: вид имущества, расположение объекта, количество квадратных метров, а также общее состояние помещения и прочие нюансы.

Зачем нужна кадастровая оценка

Оценивать кадастровую стоимость недвижимости необходимо, когда нужно:

  1. Определить размер налога.
  2. Подсчитать количество налоговой выплаты после продажи квартиры.
  3. При вступлении в наследство.
  4. При оформлении ипотечного кредита на недвижимость.
Раньше чтобы рассчитать налог использовали инвестиционную стоимость, которая устанавливалась БТИ. Но на практике получалось так, что цена была в несколько раз занижена, за счет чего в бюджет попадало меньше денежных средств.

На сегодняшний день имущественный налог стали высчитывать с помощью специальной автоматизированной гос. службы.

В чем разница между инвестиционной и кадастровой ценой квартиры

Инвестиционная стоимость рассчитывается исключительно из учета износа помещения. Устанавливается она опять же органами БТИ, работники этой организации приходят и сверяют первичную цену объекта, умножая ее на процент износа помещения.

Что такое кадастровая оценка и как она происходит, смотрите в этом видео:

Кадастровая оценка имеет отличия от первого типа тем, что она определяет цену максимально приближённую к рыночной стоимости. Главные отличия:

  • предназначение. Примерно с 15 года налог вычитается из основного показателя по кадастровой оценке;
  • параметрические данные. Обязательно учитывается площадь квартиры, и в каком году здание было возведено;
  • размер. Кадастровая цена приближена максимально к рыночным расценкам.

В чем отличия кадастровой оценки от рыночной стоимости

Кадастровая оценка предназначена для соответствия рынку, но, как правило, такое условие совершенно не соответствует реальному положению дел.

На момент расчета рыночной стоимости квартиры во внимание, как правило, принимается общее состояние жилого помещения в период его продажи, и эта цена определяется договором непосредственно между покупателем и хозяином помещения.

Рыночная же стоимость нужна для того чтобы осуществить различного рода операции с квартирой. Для получения официального подтверждения оценки квартиры согласно рыночной стоимости владельцу жилья необходимо будет обратиться к эксперту-оценщику, который проведет подробный анализ и установит правильную цену.

Главные отличия:

  • установление рыночной цены крайне необходимо для проведения всех типов сделок, кадастровая оценка имущества нужна лишь иногда;
  • рыночная оценка предполагает под собой учет общего состояния объекта на период его продажи;
  • как правило, рыночная оценка устанавливается по договору обеих сторон.

Через какие структуры можно установить кадастровую стоимость квартиры

  1. Через официальный сайт рос. реестра. Любому собственнику необходимо выплачивать государству налоги, поэтому иногда нужно узнать стоимость квартиры по кадастровому номеру. В случае если требуется юридически подписанный документ можно заказать справку через сайт Росреестра. Справка предоставляется абсолютно бесплатно, достаточно заполнить специальную форму на сайте и сделать запрос и в течение некоторого времени документ будет отправлен на указанную в анкете электронную почту.
  2. Через кадастровый паспорт. Можно установить кадастровую цену непосредственно через кадастровый паспорт, это можно осуществить в том случае если с квартирой проводились какие-либо операции.
  3. Через кадастровую палату.

Способы оспаривания кадастровой стоимости.

Правильная подача заявления:

  • подается заявление в кадастровую палату, следует собрать полный пакет документации (право собственности, паспорт, план жилья);
  • если документы все будут собраны сотрудник кадастровой организации примет заявление и выдаст расписку;
  • как правило, заявление будет рассматриваться пять рабочих дней;
  • в указанный срок необходимо будет прийти по месту обращения и забрать выписку, процедура является бесплатной.

Как по адресу и кадастровому номеру узнать цену недвижимости онлайн

Чтобы получить достоверную информацию по интересующему объекту в режиме онлайн необходимо использовать сервис на портале Росреестра. Далее нужно найти раздел «Справочная информация по объектам недвижимости». После чего заполняется форма запроса.

Внимание! Получить информацию о любой квартире реально, если человек знает: кадастровый номер или непосредственно адрес объекта. Обязательно следует проверить правильность заполнения, далее необходимо нажать на клавишу «запрос». 

Для подробной информации рекомендуется перейти по ссылке который предоставит форма, с помощью которой можно будет найти интересующий объект на карте кадастра по указанному адресу.

Как и где происходит расчет кадастровой оценки

Расчет стоимости осуществляется при помощи формулы. Во внимание всегда принимаются:

  1. Средняя стоимость, за метр действующая в регионе.
  2. В каком году был построен дом.

Средняя стоимость за метраж в каждом регионе разный. И тут важное значение имеет месторасположение объекта. При всем этом, абсолютно неважно, какое это жилище – бюджетное или элитное.

Среднестатистический показатель определяется из основных характеристик помещения, затраты на обустройство квартиры не учитываются.

Как говорилось ранее, кадастровый показатель, конечно, считается приблизительным касаемо цены объекта. Высчитывается он так, что отличие от рыночных показателей очень значительное, разница, как правило, составляет более 27%.

Чтобы рассчитать кадастровую цену помещения используют массовую оценку, если этот способ невозможно применить, разрешается использовать продажную цену объекта. Этот процесс практически ничем не отличается от процедуры установки рыночной стоимости.

Употребление массовой оценки предполагает под собой выделение некоторых объектов недвижимости с похожими характеристиками в отдельную группу. В зависимости от типа объекта недвижимости будет установлена его кадастровая оценка.

При расчете всегда учитывают такие параметры:

  1. Тип объекта.
  2. Расположение.
  3. Характеристика объекта.
  4. Особенности региона (доход жителей, количество людей, проживающих в этом регионе).

Кадастровая цена квартиры не будет считаться статичной величиной, так как она может изменяться в зависимости от факторов и увеличиваться путем переоценки.

Как через Росреестр узнать кадастровую стоимость, расскажет это видео:

Как определить кадастровую стоимость квартиры

Приведем одни пример — есть однокомнатная квартира с площадью 36 м», она находится в собственности у одного хозяина и является единственной недвижимостью у этого человека. Так, кадастровая цена 1 м» составляет 190 тыс. рублей. Налоговый вычет для такой категории недвижимости составляет — 20 м».

Далее этот метраж нужно отнять от площади квартиры (36 м2). А потом умножить кадастровую цену 1 м2 — 190 тыс. руб. на оставшуюся площадь 16 м2, получается 3 млн. 400 тыс. рублей. С учетом наименьшей процентной ставки 0,1% получается ежегодная сумма налога за 1 -комнатную квартиру 3 тыс. 400 руб./год.

Как происходит кадастровая оценка недвижимости

Показатель кадастровой оценки недвижимости определяется так, что разница его от цены от рыночной небольшая, примерно 25%. Чтобы рассчитать кадастровую стоимость своей квартиры необходимо применить так называемый метод массовой оценки.

Если это сделать невозможно разрешается использовать продажную цену квартиры, ее также необходимо рассчитывать в индивидуальном порядке. Получается, что процесс такой оценки почти не отличается от процедуры установления рыночной стоимости объекта.

Применение массовой оценки предполагает под собой выделение в группы недвижимых объектов с похожими характеристиками. В зависимости от категории, в какую попадает квартира, будет определена и ее стоимость по кадастру.

При подсчете стоимости обязательно учитываются параметры:

  • вид имущества;
  • местоположение;
  • основные характеристики квартиры;
  • особенности региона.

Как рассчитывается налог

Переход на обновленную систему подсчета налога на недвижимое имущество ввел многих россиян в настоящий ступор. Раньше чтобы рассчитать налог достаточно было оценки БТИ, теперь же налог взимается по кадастровой оценке, а это практически рыночная цена.

В двадцати восьми регионах России рассчитывать налог на недвижимое имущество по кадастровой оценке начали уже с 2016 года. Из-за внедрения обновленной системы налог на имущество в большинство случаев вырастит в десять раз, впрочем, увеличивать налогообложение будут не сразу, а постепенно:

  • в 2016 году налог увеличился в 2,5 раза;
  • в новом 2017 году налог увеличился еще на 1,6 раза;
  • в 2018 году еще на 1,3 раза;
  • увеличение налога на имущество будет продолжаться до 2020 года.

Но некоторым гражданам России налог на имущество платить все же не придется, среди льготников:

  1. Пенсионеры.
  2. Инвалиды 1 и 2 групп.
  3. Участники ВОВ.
  4. Чернобыльцы.
  5. Герои советского союза.
Правда, льготные условия коснутся не всей недвижимости, а только лишь одного объекта каждого имущества. Например, за одну дачу или же квартиру пенсионер не будет платить, а вот если имеется вторая квартира или дача, придется отдать определенную сумму.

В каких ситуациях может измениться кадастровая оценка недвижимости

Бывают случаи, когда кадастровая оценка может измениться, озвучим их:

  1. Оценка недвижимости производилась много лет назад, в связи, с чем данные устарели. В 2012 году были внесены последние изменения в кадастр, соответственно все люди, которые проходили оценку недвижимости в то время, должны пройти ее снова.
  2. В регионе, где расположена невидимость, изменились расценки, что повлекло изменение стоимости квартир по кадастру.
  3. Владельца собственности не устраивает кадастровая оценка его недвижимости. В данном случае, если судом кадастровая цена была признана недействительной, производится повторная оценка жилья.

Основания для оспаривания стоимости.

Как оспорить кадастровую оценку

Мы все оплачиваем ежегодно налоги за свое имущество, на данный момент налог оплачивается исходя из стоимости самой недвижимости по кадастру. Как говорилось ранее, для того чтобы определить величину налога можно зайти на сайт росреестр.ру и узнать всю информацию бесплатно.

В связи с тем, что оценка имущества была проведена массово, без учета уникальных особенностей объекта, кадастровая цена может значительно разниться от рыночной стоимости.

С 15 сентября две тысячи четырнадцатого года кадастровая оценка оспаривается в установленном порядке административным кодексом. Путем подачи заявления в областной либо краевой суд, по месту расположения органа самоуправления.

Оспорить решение можно еще через комиссию по спорам о кадастровых решениях. Для юр. лиц, обращение в эту комиссию считается обязательным, для гражданских лиц, а также ИП обращение в комиссию совершенно не обязательно.

Обращаясь с заявлением, нужно указывать, в чем именно заключается недостоверность информации, которая была приведена при оценке кадастровой стоимости. К заявлению нужно приложить такую документацию:

  • справка кадастра;
  • нотариально подтвержденная копия свидетельства регистрации;
  • если заявление подано в связи с наличием какой-либо технической ошибки, то обязательно нужно приложить документацию подтверждающую наличие этой самой ошибки;
  • подготовленное экспертом заключение.

Заявление можно подать в суд в течение 5 лет с момента внесения в гос. кадастр, отвечающий за оспаривание результатов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-64-91 (Москва)
+7 (812) 615-77-31 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

десять + 5 =