Правила покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Покупка нового жилья – радостное событие в жизни семьи. Недвижимость приобретается на долгий срок, поэтому к выбору нужно относиться серьезно и скрупулезно. На что обращать внимание и что нужно знать при покупке квартиры, чтобы каждый день в новом доме был в радость?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Какие достоинства и недостатки квартир в новостройках

Действительно, у квартир в новостройках много плюсов:

  • обустроенный микрорайон;
  • дома построены по современным технологиям;
  • при строительстве использованы современные материалы, которые отвечают экологическим требованиям;
  • квартиры, с большими комнатами и высокими потолками, создают ощущение пространства;
  • дизайнерское решение квартиры можно обыграть самому – квартира полностью готова к творческому ремонту;
  • все системы коммуникаций проведены с соблюдением современных требований и их новейших материалов – это гарантирует многолетнюю эксплуатацию без капитального ремонта;
  • электрическая проводка выдерживает нагрузки современных бытовых приборов;
  • квартиры на первом этаже расположены на уровне второго, по сравнению с планировкой старых построек;
  • есть вариант, что со временем новый микрорайон станет центром города (если город расширяется);
  • все школы и детские сады расположены в шаговой доступности;
  • обычно, проекты новостроек предусматривают место для парковки автомобилей, магазины, спортивные объекты и другие необходимые учреждения.

Какие существуют риски при покупке, расскажет это видео:

Наряду с плюсами новостроек, можно отметить и минусы:

  • отдаленность от центра города;
  • отсутствие оживленности;
  • в некоторых случаях – плохая освещенность улиц;
  • мало соседей;
  • не всюду есть асфальт;
  • мало тенистых уголков;
  • квартиры необходимо очистить от строительного мусора (не часто такое бывает);
  • часто, приходится замазывать трещины и зазоры вокруг стеклопакетов и по периметру стыков пола и стен;
  • всю сантехнику, обычно приходиться ставить самим;
  • неизвестные соседи.
Все недостатки, практически такие же, как и при строительстве нового дома. Если вы покупаете квартиру в только что построенном доме, готовьтесь вложиться на обустройство всей квартиры. Но, зато, вы будете точно знать, что вы первый собственник жилья и до вас в квартиру заходили только строители и застройщик.

Вам ничего не надо переделывать – остается только произвести косметический ремонт и обставить квартиру на свое усмотрение. Весь процесс может быть радужным, если потратите время и выберите квартиру правильно.

Квартиры в новостройке – как выбирать

Большинство покупателей квартир бывают настолько очарованы планировкой современных многоэтажных домов, что забывают о самом главном – выбор недвижимости требует серьезного подхода.

Ответы на следующие вопросы вы должны найти, чтобы покупка недвижимости стала для вас удачным вложением денег в будущее:

  • Где находится дом? Это может быть весьма отдаленное от города место. Если у вас есть транспорт, то проблемы перемещения не возникнет.
  • Когда будут подключены коммуникации, водопровод?
  • Насколько благополучный район вы выбрали?
  • Навестите новостройку после сильного дождя и проверьте затопляемость территории, сырость в подвале, подтеки по зданию от крыши вниз.
  • Посмотрите качество ремонтных работ в квартирах – оцените, насколько для вас реально исправить недочеты, допущенные при строительстве.
  • Определите, на каком этаже вам будет удобно жить.
  • Проверьте работу лифта (если в доме уже проживают ваши будущие соседи, лифт работает).
  • Узнайте у жильцов, если такие есть, насколько квартиры отвечают их ожиданиям.
  • Узнайте, кто застройщик, а кто продавец. Идеально, если квартиру продает сам застройщик без посредников. Тогда вероятность, что вы вселитесь в квартиру, намного возрастет.
  • Пройдите в офис застройщика и потребуйте документы, удостоверяющие право на строительство, собственность и весь пакет документов, подтверждающий, что застройщик имеет право на строительство и продажу квартир.
  • Кроме собственной проверки квартиры на качество, ознакомьтесь с документами от экспертной организации, подтверждающей качество жилья (выдается после сдачи объекта в эксплуатацию вместе с актом приема-передачи).

Что нужно знать при продаже комнат в коммунальной квартире, читайте тут.

Вся собранная вами информация приведет к снижению рисков при покупке квартиры в новостройке.

Какие документы должны быть у застройщика

  1. Допуск на строительство.
  2. Инвестиционный договор.
  3. Проектная декларация.
  4. Техническая документация.
  5. Право собственности на землю или договор долгосрочной аренды участка. Помните, что земля – муниципальная собственность. Договор должен быть заключен с госструктурами.
  6. Гарантии банка (если вы дольщик в строящемся доме, то вам нужны гарантии того, что застройщик застрахован и сможет исполнить все обязательства перед вами).
  7. учредительная документация.
  8. выписка из ЕГЮРЛ.
  9. Заключение государственной экспертизы качества жилья.
Важно! При покупке квартиры в доме, который еще не достроен, вы должны иметь все гарантии того, что не придется все время платить за недоделанные работы. Выберите такой дом, который строит компания с хорошим имиджем. Проверьте, насколько вовремя сдавались предыдущие жилые объекты.

Обязательно удостоверьтесь, что вы покупаете квартиру у легальных продавцов, которые действительно имеют право на продажу этой недвижимости. Если продавец – сам застройщик, то узнайте, есть ли у него право на продажу квартир. Если продавец – собственник, то рисков попасть на мошенников гораздо меньше.

Какие документы нужны при покупке квартиры в новостройке

Если дом построен и сдан в эксплуатацию, то у вас уже есть некоторые гарантии и ситуация более понятна. Чтобы оформление документов на собственность соответствовало законам РФ, следуйте основным правилам:

  • Проверьте наличие вышеуказанной документации у компании.
  • Свидетельство на право собственности или договор долгосрочной аренды земельного участка, на котором находится многоэтажный дом.
  • План всего жилого здания по этажам.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Акт приема-передачи.
  • Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, соответствующий статьям 551-558 Гражданского Кодекса РФ.
Обе стороны (продавец и покупатель) подписывают акт купли-продажи. После этого основную работу в госинстанциях будет проводить продавец. Но вы должны проконтролировать своевременные действия продавца, чтобы вступление вами в собственность не затянулось.

Застройщик должен передать вам следующие документы:

Вы, в свою очередь, для юридического вступления в собственность, должны обратиться в Росреестр, написать заявление по форме. Вам выдадут свидетельство на право собственности квартиры. В Росреестре вы заплатите госпошлину – 1000 руб.

Обычно, продавец и покупатель вместе обращаются во все необходимые инстанции. Сейчас в МФЦ процедура вступления в собственность проводится в течение 18-20 дней. Если вы покупаете квартиру в недостроенной новостройке, то собственником можете стать через два этапа:

  • зарегистрировав договор долевого участия;
  • оформив квартиру на себя.

На что смотреть при покупке квартиры?

Чтобы оформить договор долевого участия необходимы:

  • документы на землю;
  • договор страхования;
  • договор о долевом участии;
  • заявление о регистрации;
  • квитанция об уплате госпошлины в размере 100 руб. (для покупателя);
  • разрешение на строительство;
  • проекты на весь дом и квартиру в частности;
  • план всего дома с квартирами;
  • документы застройщика (все учредительные);
  • паспорт дольщика.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Ваш выбор пал на квартиру, где уже проживали предыдущие владельцы. Какие достоинства можно отметить:

  • в квартире уже есть ремонт (чаще всего);
  • зеленый палисадник, детская площадка и много тенистых деревьев, делают прилегающую территорию уютной и слегка заглушают рокот проезжающих машин;
  • соседи знают друг друга;
  • дом проверен временем и непогодой;
  • инфраструктура района развита;
  • «обжитое» место вселяет спокойствие;
  • квартира вам нравится! Все рядом и отвечает вашим требованиям по месторасположению и близости к работе (к примеру).

При покупке квартиры можно вернуть назад небольшую сумму, кто может ее получить, читайте в этой статье.

К недостаткам можно отнести:

  • возраст дома;
  • состояние электропроводки и электроснабжение – это одно из первых, что вы должны проверить. В старых домах очень часто проводка и напряжение в сет не позволяют пользоваться современными бытовыми электроприборами;
  • санитарное состояние дома – подвал, чердак необходимо проверить;
  • аварийность дома.
Самое главное, кроме технической стороны, при покупке квартиры – это определить, кто именно на самом деле является собственником квартиры. И согласны ли все члены семьи (особенно супруги) на продажу квартиры. Все документы должны быть в полном порядке и не вызывать двоякого понимания в этом вопросе.

Поэтому расспросите соседей – они всегда все знают. Узнайте и в госинстанциях – кто владелец квартиры и нет ли спорных вопросов среди членов семьи, прописанных в квартире. Особо обратите внимание на наследников и их обоюдное согласие на продажу, если квартиру, к примеру, бабушки, решили продать после ее кончины.

Все документы должны быть в порядке. Лучше всего. Если у квартиры один собственник на протяжении многих лет. Чем чаще менялись собственники и проводились различные сделки с квартирой, тем больше шанс попасть в махинации мошенников.

В этом случае, даже правильно оформленные документы собственника не гарантируют вам, что через несколько месяцев не появится с претензиями настоящий собственник. Чтобы исключить риски вы должны быть уверены:

  • в дееспособности продавца;
  • в том, что он имеет право на сделку купли-продажи;
  • в том, что все лица, проживающие в квартире, выписаны из домовой книги. Кроме того, удостоверьтесь, что никто не прописан в жилище бессрочно, никто не выписан временно. Чтобы не получилась ситуация, когда вы – собственник, а на вашей жилплощади, вдруг, появляются, прописанные в квартире, неизвестные вам люди;
  • в том, что все родственники, претендующие на собственность или долю в квартире, не имеют претензий и согласны на продажу жилья.

Существует понятие – права третьих лиц. Это означает, что через некоторое время после покупки вами квартиры на вторичном рынке, могут появиться третьи лица с претензиями к совершенной сделке, предъявляющие свои права на владение квартирой. К таки лицам относятся:

  • супруги;
  • наследники;
  • правообладатели;
  • лица, которые в свое время сами отказались от участия в приватизации квартиры;
  • ранее прописанные в квартире лица.

Долгие судебные тяжбы с такими лицами могут затянуться на долгие годы.

Документы, необходимые при покупке квартиры на вторичном рынке

После того как вы остановили свой выбор на определенной квартире, вам следует ожидать от продавца следующие документы:

  • справка о дееспособности;
  • выписка из регистрационной палаты;
  • технический паспорт квартиры – проверьте реальную планировку с указанной;
  • свидетельство на право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • если собственник или долевой участник квартиры – несовершеннолетний, то справка из органов опеки о согласии на продажу обязательно должна присутствовать. Такую справку продавец (родители продавца) должны взять за 1 месяц до совершения сделки.
  • Обоюдно подписанный договор купли-продажи;
  • Согласие всех заинтересованных лиц в продаже квартиры.

На что обратить внимание при покупки квартиры на вторичном рынке, смотрите в этом видео:

После того, как все документы будут собраны, продавец обращается в орган регистрации по месту жительства. Там назначают день подписания договора купли-продажи. В назначенное время и продавец и покупатель обязаны явиться в офис.

Договор составляется и подписывается в 3-х экземплярах. Передача денег проводится там же, при официальных свидетелях. Если оплата будет проводиться безналичным расчетом, то операцию покупатель может совершить через интернет там же.

В течение 30 дней, после проверки юридической «чистоты» квартиры, покупатель может забрать свидетельство на право собственности купленной квартиры.

Покупка квартиры в ипотеку – что нужно знать

Приобрести жилье можно, воспользовавшись ипотекой. Кредит на приобретение жилья стал очень популярным среди населения России. В сделке купли-продажи в этом случае участвуют не только покупатель и продавец, но и банк.

Основным условием кредитования такой покупки является чистая кредитная история и абсолютная платежеспособность заемщика. Существует Закон РФ «Об ипотеке», которые регулирует отношения сторон и регламентирует правила. Взяв ипотеку, будьте готовы к тому, что переплата, в общей сложности, составит от 70 до 100%. Но расплачиваться вы будете долго – от 10 до 50 лет.

Например, если вы хотите стать обладателем квартиры, стоимостью 1,7 млн. руб., то в итоге заплатите около 3,5 млн. руб. за 10-15 лет. Если разделить эту сумму на 144 месяца (12 лет), то ежемесячно вы будете выплачивать 24306 руб.

При выборе между ипотекой и потребительским кредитом, жители России отдают предпочтение последнему. Но ипотека тоже популярна. Очень часто материнский капитал семьи тратят именно на ипотеку. Достоинства ипотеки:

  • молодым семьям предоставляются льготы многими банками;
  • квартира – это недвижимость, которая всегда является стабильным вложением финансов;
  • ипотека для военных, с двумя и более детьми, полностью оплачивается государством;
  • во многих регионах снимать квартиру стоит столько же, как и платить ипотеку.

Недостатки ипотеки:

  • ипотекой могут воспользоваться не все граждане;
  • процентная ставка очень высока (от 11 до 13% годовых);
  • как и при любых кредитах, за просрочку выплат – штраф и пеня;
  • слишком долгий срок выплаты.

Как взять квартиру в ипотеку

Если вы решили, что ипотека – это то, что вам нужно. И вы уверенны в своей платежеспособности, то:

  • выберите квартиру в новостройке или на рынке вторичного жилья. Квартира должна быть удобной, жилой, не иметь изъянов. Продавец должен быть легальным. Будет лучше, если продавец будет знать, что вы выбрали ипотечный кредит.
  • Выберите банк. Некоторые банки предлагают различные льготные условия и программы. Рассмотрите все предложения и определите самое подходящее в вашем случае. Кроме процентной ставки и условий кредитования, узнайте о страховых условиях и сроках, когда начисляется пеня и штрафы при просрочках выплат.
  • Подайте заявления сразу в 2-3 банка.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего и что для этого нужно, подробнее здесь.

Какие документы нужно подготовить

После одобрения банков заявки, вам выдадут полный список документов, необходимый для предоставления. В их число входят:

  • копия паспорта;
  • свидетельство о браке;
  • справка о дееспособности;
  • справка от независимого оценщика квартиры;
  • справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
  • свидетельство о регистрации квартиры;
  • кадастровый паспорт и другие документы, предусмотренные банком.

Что надо проверить перед покупкой?

После одобрения вашего выбора, банк выдаст разрешение на заключение сделки купли-продажи. Вы должны будете застраховать недвижимость – это условие банков. В ином случае процентная ставка увеличится.

Как и все документы, перед тем как поставить подпись под кредитным договором и договором купли-продажи, внимательно все прочитайте!

Юристы советуют

Покупка квартиры – это вложение крупной денежной суммы в недвижимость. В любое время вы сможете продать ее или оставить в наследство будущим поколениям. Правильный выбор квартиры сохранит ваши сбережения.

Чтобы не попасть в руки мошенников, узнавайте все о продавце и собственниках жилья, особенно, если это касается вторичного рынка недвижимости. Новостройки – удачный выбор, если вы уверенны, что многоэтажный дом построен в соответствии со всеми требованиями, а на землю, на которой стоит здание, никто больше не претендует.

Ипотека – один из видов кредитов на жилую недвижимость. Вы можете воспользоваться ею, если уверены в своей платежеспособности и в том, квартира не станет ветхой за годы выплат. Выбирайте новое жилье.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-51-68 (Москва)
+7 (812) 627-17-39 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

девять − семь =