Предварительный договор купли-продажи – это «договор о договоре» или договор о намерениях, который фиксирует желание сторон заключить основной договор купли-продажи в будущем. Его заключение и действия регулируются статьёй 429 Гражданского кодекса.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Условия, структура и порядок составления договора

В предварительном договоре обязательно нужно прописывать полные имена и паспортные данные сторон, адрес квартиры, её площадь и кадастровый номер (если имеется) и цену. В самом начале следует напечатать дату и место подписания, в названии договора указывается, что он предварительный.

Как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке, смотрите в этой статье.

Далее прописываются имена сторон, их наименования (покупатель и продавец), указывается квартира и её идентификаторы (см. выше), цена и сведения о предварительной оплате. Устанавливается предельный срок, до которого нужно подписать основной договор.

Если покупатель вносит частичную предоплату, это нужно указать в договоре с обозначением суммы, срока внесения предоплаты и способа внесения (наличными либо зачислением на счёт). Существуют две главных разновидности предоплаты: аванс и задаток. Задаток следует отличать от аванса. Если основной договор в итоге не сложился, аванс просто возвращается покупателю.

Плюсы предварительного договора.

Отдельный вид предварительного договора купли-продажи квартиры — это договор с условием о задатке. Задаток остаётся у хозяина квартиры, если сделка сорвалась по вине покупателя, и возвращается в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца.

Если условие о задатке не прописано в надлежащей форме, с указанием последствий и (желательно) со ссылкой на статьи 380 и 381 Гражданского кодекса, оно не будет действительным, а задаток будет считаться простым авансом.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Структура предварительного договора получится такой:

• стороны с указанием полных имён и паспортных данных;
• предмет сделки с указанием адреса, площади, кадастрового номера;
• цена сделки, сумма предоплаты и её характер (аванс либо задаток);
• крайняя дата подписания основного договора;
• ответственность сторон; досудебный порядок споров; суд, в котором рассматривается возможный спор.

Юридическая сила предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи не требует регистрации в Росреестре, потому что его недостаточно для регистрации перехода прав. Несмотря на это, предварительный договор может быть предъявлен в суде для принуждения стороны к заключению основного договора.

Если после решения проигравшая сторона всё равно не подписывает договор, Росреестр зарегистрирует сделку на основании решения суда.

Переход прав в этом случае также будет осуществляться на основании решения суда. (Если предварительный договор составлялся без участия стороны, через представителя, то после смерти стороны представитель теряет право на заключение основного договора, поскольку смерть доверителя аннулирует выданную доверенность.)

Предварительный договор связывает стороны и даёт продавцу гарантию того, что покупатель не выберет что-то другое, а покупатель получает уверенность в том, что продавец не продаст квартиру кому-то ещё. Образец предварительного договора, можно скачать ниже.

Расторжение соглашения

Расторжение договора в общем случае всегда возможно по соглашению сторон. Если истёк крайний срок заключения основного договора, но ни одна из сторон не потребовала его заключения, предварительный договор утрачивает силу автоматически.

В чем смысл предварительного договора купли-продажи, расскажет это видео:

Это не вызывает проблем, если стороны не потерпят ущерба; например, покупатель нашёл более просторную квартиру, а продавец – более щедрого покупателя. Но автоматическое прекращение действия предварительного договора, если основной договор не был заключён, может стать и серьёзной проблемой.

Поэтому в дополнение к предельному сроку для основного договора рекомендуется прописать хотя бы срок для обращения в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. В идеале же предварительный договор можно снабдить тремя сроками:

1. Основной срок подписания, о котором стороны согласились.
2. Дополнительный срок подписания, в течение одна сторона письменно напоминает другой о договоре.
3. Срок подачи иска.

Для исков о понуждении к заключению основного договора закон даёт шесть месяцев. Если он будет продублирован в договоре, это послужит напоминанием и обоснованием для того, чтобы в суде подтвердить право на предъявление требования по истечении самого договора.

Предварительный договор и ипотека

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка может составляться с участием банка, если ипотека предварительно одобрена, либо без участия банка, если заявка на выдачу кредита ещё не подавалась.

Совпадение покупателя и заёмщика в одном лице порождает для продавца определённую опасность потери квартиры, если деньги после регистрации перехода квартиры к продавцу будут перечислены покупателю, но покупатель не оплатит квартиру.

В этом случае, если продавец подаст иск о расторжении договора купли-продажи и возвращения ему квартиры, банк будет выступать против возвращения заложенной квартиры продавцу, поскольку без залога кредит лишится обеспечения.

Как происходит оценка кадастровой стоимости квартиры, читайте тут.

Поэтому для лучшей защиты прав продавца лучше указать, что кредитор, то есть банк, должен перечислить сумму ипотечного кредита продавцу. Покупатель от этого не страдает, поскольку кредитные средства изначально предназначаются для передачи продавцу; просто из цепочки «банк – покупатель – продавец» исчезает промежуточное звено.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры, смотрите в этом видео:

Для банка нет принципиальной разницы, кому перечислить деньги, поскольку оплачивать кредит будет покупатель, а обеспечивать кредит – квартира. Если же покупатель настаивает на том, чтобы деньги были непременно перечислены сначала ему, покупателю, это тревожный признак, который может сигнализировать о противоправном умысле покупателя.

Это следует из закона, но в предварительном договоре с учётом будущей ипотеки желательно указывать, что отказ банка от выдачи кредита приводит к прекращению действия договора без штрафных санкций для сторон.

Итак, если покупка квартиры планируется за счёт ипотечных средств, предварительный договор желательно заключать:

• с участием банка как будущего кредитора;
• с условием перечисления заёмных средств напрямую из банка продавцу;
• с освобождением сторон от ответственности, если банк не одобрил кредит.

Приобретение общей собственности

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире связан с особенностями самой сделки с долей, которая начиная с 2016 г. должна обязательно заверяться у нотариуса. Закон требует нотариального заверения только для основного договора, по которому будет производиться регистрация перехода прав, а предварительный договор можно заключить и без участия нотариуса.

При этом для продажи нужно получить согласие второго супруга. Согласие супруга положено заверять нотариально, но нотариальное заверение договоров при этом не требуется. Если был подписан предварительный договор, но согласие супруга не было получено, заключить основной договор невозможно даже с помощью суда.

Особенности договора и сделок с его использованием

В предварительном договоре можно прописать условие об использовании средств материнского капитала.

Поскольку в общем случае маткапитал разрешается использовать только после трёхлетия ребёнка, за которого он положен, в договоре можно оговорить, что основной договор купли-продажи будет заключён после того, как ребёнку покупателя исполнится три года, но не позже чем через месяц (два, три) после трёхлетия ребёнка.

Пример предварительного договора.

В последние годы для договоров о купле-продаже недвижимости характерно использование прописи для обозначения сумм и дат, то есть вместо цифр «2017» будет написано «две тысячи семнадцатого года», а сумма, например, в 1 750 000 рублей будет указана как «один миллион семьсот пятьдесят тысяч рублей».

Хотя договор от этого несколько труднее читать, такой способ обозначения сумм и дат защищает договор от опечаток и подчисток. Также в последние годы принято подписывать договор сразу двумя способами: сторона сначала пишет фамилию, имя и отчество полностью, а потом ставит подпись.

Если под договором не будет рукописного написания имени, он не станет недействительным, но написание полного имени от руки помогает доказать, что именно этому человеку принадлежит подпись под договором.

Перед покупкой квартиры следует проверить нет ли задолженности по квартплате, все подробности найдете здесь.

Среди прочих условий предварительного договора можно указать срок, к которому продавец обязуется вывезти свою мебель из дома. Иногда покупатели въезжают в дом до подписания основного договора купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи — это очень хороший способ обеспечить завершение сделки в будущем, и его крайне желательно подписать при достижении принципиального согласия сторон о цене и сроках покупки.