Коммунальная квартира представляет собой жилую площадь, на которой проживает большое количество человек в своих отдельных комнатах. Кроме этого, в таких квартирах есть и комнаты для общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня. Но если у кого-то в собственности находится одна из комнат, то ее можно без проблем продать любому покупателю или даже соседу.

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире и можно ли их продавать

На сегодняшний день коммунальные квартиры могут быть приватизированы полностью, либо по отдельным комнатам. Если процедура по приватизации была осуществлена жильцом, то тогда он может продавать свою часть без каких-либо проблем. Также эту операцию может проводить человек, которому комната была подарена или перешла по наследству.

Если же комната или другая часть в коммунальной квартире не приватизирована, то тогда может осуществляться только обмен на такое же жилье. Обмен представляет собой договоренность между нанимателями квартир, который предусмотрен в жилищном кодексе страны.

Но не стоит забывать о собственниках жилья, которыми выступают управляющие органы, которые должны обязательно дать согласие на обмен.

Преимущественное право покупки: что это такое и кому предоставляется

Перед тем как выставить на продажу комнату в коммунальной квартире, собственник должен предупредить о предстоящей операции соседей по жилищу. Это проводится для того, чтобы по закону соседи в течение календарного месяца решили вопрос о выкупе комнаты, либо об отказе от данной процедуры.

Преимущественным правом стоит считать право соседей по коммунальной квартире на приобретение вашей части. Если соседи не будут осведомлены, то они имеют полное право подавать иск в суд.

Уведомление соседей о продаже комнаты.

Когда стоит уведомить соседей

Сообщать соседям необходимо в письменном виде с уведомлением о получении. Но в жизни можно встретить совершенно разные ситуации, когда соседи общаются дружелюбно и могут без проблем решить возникнувшие споры, а бывают довольно тяжелые положения, когда люди из вредности могут натворить всяких гадостей.

Одной из таких ситуаций может быть занижение цены и выкуп самим соседом. Как правильно поступить? Вот несколько советов:

• Вы должны предлагать покупку только собственникам. Для тех, кто проживает по арендному договору в вашем вопросе не место, потому что им не предоставляется право преимущественной покупки.
• Если среди соседей есть дети до 14 лет, то договор заключают родители. Если ребенок достиг этого порога, но ему еще нет 18, то он принимает решение, но родители оформляют соответствующие бумаги. Не стоит забывать и об органах опеки, которые полностью контролируют этот процесс от начала до конца.

Как уговорить соседей

Если кто-то из соседей против или их вообще невозможно найти, то тогда дело обстоит намного серьезнее. Вот основные проблемы, которые могут возникнуть:

• Отказ от уведомления. Очень часто встречается такая ситуация, когда соседи, не желающие проживать в помещении с чужими лицами, решают проблемы просто. Они не получают уведомление о продаже комнаты. В таком случае лучше воспользоваться услугами адвоката или нотариуса, который сможет вручить повестку.
• Уведомление получено, но результат не достигнут. Очень часто также происходит молчание соседей для того, чтобы дело не сдвинулось дальше. Здесь возможно осуществление дарения комнаты вместо продажи. Это позволит осуществлять только следующие шаги:

1. Получить деньги от покупателя и оформить договор дарения.
2. Оформить небольшую часть площади дарения.
3. Предложить покупателю как соседу-собственнику жилья покупку всей комнаты.

Как продать комнату в коммунальной квартире, смотрите в этом видео:

В этом случае стоит учитывать только то, что при таких схемах есть вариант признания сделки недействительной, если соседи обратятся в суд. Так что лучше следовать по законным методам.

• Отсутствие соседей и незнание местонахождения. В этом случае может возникнуть масса проблем, которые повлекут за собой разбирательство в суде. Основанием для такого может послужить отсутствие сведений в течение года. Чтобы представить документы в суд необходимо знать, какие из них потребуются. Изначально вы пишете заявление о том, что причиной для обращения стала продажа комнаты для чего требуется согласие пропавшего.
  Также стоит приложить выписку из домовой книги и адресных бюро. Далее суд опросит всех свидетелей и разошлет запросы по местам возможного проживания ответчика. Если данные операции не помогут, то в судебном порядке назначается управляющий, который в дальнейшем будет иметь право на ответ.
• Сосед проживает в другом городе или стране. Если у вас возникла такая ситуация, то здесь не ничего страшного. Сосед, получивший уведомление должен будет просто заверить свой ответ у нотариуса и переслать его по почте.
• Сосед умер, а наследник не ступил в право на наследование. Если же вы столкнулись с таким развитием событий, то стоит запастись терпением. Здесь есть два пути решения: определение наследника путем судебного иска или передача имущества государству.

Как пренебречь преимущественным правом покупки

Если у вас не времени на то, чтобы опрашивать соседей и добиваться от них разрешения, потому что покупатель торопится, то тогда есть обходной путь, который позволит сократить время и уберет ненужные проблемы.

Но существует и другой более простой способ. Можно провести процедуру дарения, но не как продажу, а без денег. Но здесь есть минус – любой из соседей может оспорить сделку и потребовать перевода прав на него.

Что такое преимущественное право покупки?

Еще одним способом выделяют реализацию права залога. Такой метод обычно используют, когда люди должны деньги банку. Здесь просто нужно взять у покупателя в долг и оформить сумму возврата как займ. Далее следует просрочка платежа, после чего взысканию принадлежит все заложенное имущество. Преимущественного права в этой ситуации не будет.

Пакет необходимых документов

Чтобы продать комнату в коммунальной квартире необходимо собрать пакет документов, который будет включать в себя:

• Паспорта всех участников сделки.
• Справка о жильцах комнаты.
• Копия извещения для соседей о продаже комнаты (если комната покупается одним из соседей, то не нужно предоставлять).
• Договор купли-продажи.
• Выписка из БТИ.
• Кадастровые документы.
• Акт приема-передачи имущества.
• Нотариальное разрешение на проведение процедуры.
• Разрешение органов опеки для детей.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире включает следующие этапы:

• Определиться с условиями продажи и назначить цену.
• У нотариуса оформить извещение для соседей, в котором будут указаны все данные о продаже вместе с ценой.
• Собрать документы.
• Если комнатой управляют несколько собственников, то стоит позаботиться о разрешении остальных на продажу у нотариуса.
• Выписать всех жильцов и получить соответствующую справку в паспортном столе.
• Заключить сделку с договором.

Какие документы нужны для продажи комнаты, расскажет это видео:

Форма и структура договора купли-продажи

Договор купли-продажи оформляется у нотариуса по соответствующим формам. Он должен содержать следующее:

• Сведения о продавце и покупателе по паспортам. Здесь предоставляется информация о датах рождения, месте проживания и работе, а также регистрации.
• Сведения об имуществе, которое продается. Предоставляется информация о количестве комнат, их состоянии, общей площади, а также об остальных помещениях, которые находятся в коммунальной квартире.
• Права сторон – описывается то, что каждая сторона может совершать после осуществления продажи имущества.
• Обязанности сторон.
• Существенные условия или иные.
• Стоимость приобретенного имущества.
• Расчет стоимости. Если оплата будет производиться в несколько этапов, то тут стоит описать подробно, когда и в какой сумме возвращаются деньги продавцу.
• Подписи обеих сторон. Не стоит подделывать подписи, так как в последующем при любом разбирательстве можно получить даже условный срок за это. Подписываться в таких серьезных документах имеет право только получатель имущества и соответственно продавец. Образец договора, можно скачать ниже.

• Перечень лиц, имеющих право на использование. Если у вас в собственности несколько комнат, а продаете вы только одну или ее часть, то тогда следует вписать остальных лиц, проживающих на этой территории.
• Заверенная подпись нотариуса – практически основное, что должно быть обязательно выполнено.