Продажа недвижимости не представляет из себя особой сложности, как для продавца, так и покупателя. Но бывают ситуации, когда в объекте недвижимого имущества есть доля несовершеннолетнего, либо он полностью принадлежит ему. Те, кто сталкиваются с такой проблемой, должны понимать, что сделать это не так просто. Именно о том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего и пойдет речь.

Законодательное регулирование отчуждения имущества с долей несовершеннолетнего

Начинать данный процесс нужно с того, что родители должны ознакомиться с нормативно-правовыми актами, которые регулируют такие правоотношения. Их несколько.

1. Гражданский кодекс. Его нормы говорят о том, что любые сделки с недвижимым имуществом, в котором доля принадлежит несовершеннолетним, осуществляются только с разрешения опекунского совета. Если его не будет получено, а сделка каким-то образом состоится, тогда заинтересованное лицо (им всегда выступает опекунский совет) имеет право обратиться в суд с аннуляцией сделки, и суд пойдет ему навстречу.
2. Следующий нормативный акт — это Федеральный закон о защите прав детей.
   В нем также содержатся нормы, которые запрещают отчуждение имущества несовершеннолетнего без согласия опекунского совета, а также он указывает на то, что в случае отчуждения определенной доли в квартире малолетнего, ему должна быть приобретена аналогичная взамен проданной.
3. Последнее, это региональные нормативные акты и постановления Правительства. Они регламентируют порядок деятельности опекунских советов, процесс рассмотрения ими вопросов об отчуждении имущества несовершеннолетних, а также выдачи разрешений или запретов на такие действия.

Как получить разрешение на продажу квартиры?

Отдельное место занимает практика рассмотрения таких споров судами. В ней можно посмотреть в каких случаях сделки признаются недействительными, а в каких судебные органы станут на сторону родителей, и подтверждают правомерность их действий.

Интересно знать, что несовершеннолетние, которым исполнилось 10 лет и выше также должны принимать активное участие в решении вопросов об отчуждении их имущества. Они также дают письменное согласие на продажу доли или целого объекта недвижимого имущества в виде собственноручного заявления.

Порядок осуществления продажи такого имущества, документы

В связи с тем, что данная процедура требует особого подхода, юридическая практика выработала определенный порядок осуществления таких сделок. Он следующий.

1. Для начала родители должны найти такой жилой объект недвижимости, в котором будет равнозначная доля ребенка, либо он по квадратным метрам или другим показателям будет аналогичным продаваемому. Также надо провести переговоры с покупателем своей недвижимости и продавцом новой, согласовав все аспекты сделок.
2. Следующий шаг обращение в опекунский совет, должностным лицам которого нужно сообщить, что родители надумали продать старую квартиру и купить новую, которая имеет такую-то квадратуру, и ее расположение. Представители этого органа должны ознакомиться с документами, и дать предварительное согласие, либо сообщить что они против отчуждения имущества.
3. Если предварительное согласие получено (оно не оформляется никакими документами) нужно заключить с покупателем старой квартиры и продавцом новой предварительные соглашения, по которым передаются задатки. Делать это лучше у нотариуса, чтобы в случае непредвиденных обстоятельств можно было вернуть потраченные средства в двойном размере.
4. Далее родители обращаются в опекунский совет, который на своем коллегиальном заседании принимает решение дать разрешение на продажу или отказать в этой сделке. В случае разрешения можно готовиться к ее совершению, в случае отказа, придется расторгнуть все предварительные договора.
5. Последний шаг, если разрешение получено, это подписание договоров купли- продажи и оформление на себя нового объекта недвижимости.
   Все это производится у нотариуса, при этом две сделки (покупка новой квартиры и продажа старой) лучше делать в один и тот же день, поскольку длительный промежуток времени может повлечь за собой подозрения со стороны опекунского совета, а это повод для обращения в суд на отмену сделки.

Теперь перейдем к рассмотрению вопроса, какие документы понадобятся в таком случае. В принципе по купле-продаже объекта недвижимости они одинаковые для всех, но в нашем случае ним добавятся некоторые новые. Рассмотрим перечень необходимых документов:

• документы, которые подтверждают право собственности на отчуждаемое имущество;
• документы, которые удостоверяют личности родителей (усыновителей) а также их детей (свидетельства о рождении);
• техническая документация на отчуждаемый объект недвижимости, при этом если там были перепланировки, то техпаспорт должен быть новый с их узаконением;
• выписка из домовой книги, лицевого счета, в которых указаны все зарегистрированные граждане в объекте недвижимости;
• разрешение опекунского совета на совершение сделки;
• справка из управляющей компании, или другой эксплуатирующей организации, о том, что за жилым помещением нет никаких долгов по коммунальным услугам.

Разрешение органов опеки на продажу.

Важно запомнить, что отказ опекунского совета в даче разрешения можно оспорить в судебном порядке. Но на это понадобится некоторое время, поэтому если нужно продать жилье срочно, то лучше согласовывать все полюбовно с данным органом.

Вынесение решения органом опеки и попечительства

Деятельность данного органа четко регламентируется действующим законодательством. Поэтому они не могут выходить из регламентированных полномочий.

Получение соответствующего разрешения производится таким образом.

1. Родители пишут заявление, в котором указывают, что они решили продать жилье, в котором есть доля несовершеннолетнего, или он является его собственником. К нему подкладываются копия свидетельства о рождении малыша, паспортные данные родителей (усыновителей), а также техническая документация на продаваемую квартиру, и по возможности на покупаемую.
2. Далее им назначается день, когда нужно прийти на заседание данного органа, если должностные лица решат выслушать родителей и ребенка, либо в это время сразу будет выдано разрешение либо отказ.

Нужно знать, что на принятие решения у данного органа отводится всего 14 дней с момента получения заявления.

Нужно запомнить, что после принятия решения о продаже жилья, нужно постоянно контактировать с опекунским советом. Его должностные лица также должны консультировать семью по всем возникающим спорным вопросам.

Продажа квартиры, если ее владелец несовершеннолетний

Некоторых родителей смущает ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником всего объекта жилой недвижимости. Ничего в этом страшного нет, только есть один нюанс.

В случае же с целым объектом, нужно учитывать то, что он должен быть по квадратным метрам аналогичный проданному либо больше него. То есть если продается однокомнатная квартира ребенка, то ему нужно купить равнозначное или большее жилье.

Во всем остальном процедура продажи, получение разрешения, а также сбор документов и проведение сделки не отличается от отчуждения доли.

Особенности продажи квартиры смотрите в этом видео:

Интересно знать, что законом предусмотрены случаи, когда 14 летний ребенок может быть признан судом полностью дееспособным (женился, устроился на работу по трудовому договору, или занялся индивидуальным предпринимательством). В таком случае он уже может самостоятельно принимать решение о продаже своей недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости

Некоторые люди считают, что договор купли-продажи квартиры или другого объекта жилой недвижимости, где собственником доли является несовершеннолетний, имеет некоторые особенности. Сразу нужно сказать, что никаких отличий не существует. Образец договора, можно скачать ниже.

Просто нотариус, который будет регистрировать сделку в обязательном порядке должен внести ее в специальную книгу, а также завести дело. В нем будут находиться копии предоставленных бумаг, то есть разрешение опекунского совета, письменное согласие ребенка (если ему исполнилось 10 и более лет), а также копия самого соглашения об отчуждении.

В самом договоре (если ребенку принадлежит доля) будет указано, что в продаваемом объекте жилой недвижимости имеются такие доли (указание их части и квадратных метров) которые принадлежат таким-то.

Регистрация таких соглашений в росреестре происходит по стандартной процедуре. Образец договора купли-продажи есть у любого нотариуса, так как он оформляется на специальном нотариальном бланке с защитой. Важно запомнить, что в случае возникновения спорных вопросов, нотариальное дело можно затребовать по решению суда.

Нюансы продажи, советы специалистов

Самый главный нюанс состоит в том, как можно обойти требование насчет приобретения ребенку равнозначной доли или квартиры. Юридическая практика, в данном случае идет по двум путям. Первый это когда несовершеннолетнему нужно лечение, и у родителей не хватает денежных средств.

Тогда им дают разрешение на продажу, но нужно полученные деньги сразу перевести на счет лечебного учреждения. Второй случай касается поступления ребенка на учебу в другой город.

Если там цены на жилье выше, тогда опекунский совет пойдет на то, чтобы за вырученные деньги купили меньшее по объему жилье, но оно в обязательном порядке было раздельным.То есть, например, продать двухкомнатную квартиру и купить однокомнатную.

Что можно сделать с квартирой, если собственник ребенок, расскажет это видео:

Последний случай, это когда не подходит климат, например, несовершеннолетний страдает бронхиальной астмой. Тогда можно продать жилье в неподходящем регионе и переехать в другое место, где купить меньшее по квадратуре.

Следующий нюанс касается того момента, когда продаваемое жилье находится в том районе где развита инфраструктура, имеются детские учреждения, куда ходит несовершеннолетний, а покупаемое жилье будет расположено в отдаленном районе. Это проблема, и вряд ли опекунский совет даст разрешение на продажу.Но такое решение органа опеки и попечительства можно оспорить в суде.

Для того чтобы продать квартиру где есть доля несовершеннолетнего нужно получить разрешение на это у опекунского совета и собрать необходимый пакет документов. Если такого не будет сделано, то нотариус не заверит договор купли-продажи, а если таки отчуждение произойдет, то сделка может быть отменена решением суда.