Человеку присуще стремление к комфорту и уюту, желание облагородить место своего проживания, он совершает косметические ремонты, заменяет старую мебель на новую и функциональную, совершает перепланировку жилья с целью достичь совершенства в своем понимании.

Однако определенные виды ремонтных работ предусмотрены законодательством и нуждаются в обязательном согласовании с соответствующими инстанциями, так как могут привести к разрушению дома и принесению увечья человеческому здоровью.

Что значит самовольное изменение конструкции квартиры

Самовольная перепланировка – это вид ремонтных работ, не имеющих оснований для самостоятельного проведения и не согласованных с соответствующими жилищными и прочими службами.

Перепланировка квартиры, ее утверждение и отказ в выполнении таких работ регулируется статьями 25, 27, 28 Жилищного Кодекса РФ.

ЖК РФ, Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

ЖК РФ, Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Под понятием перепланировки необходимо понимать:

• Перемещение дверных проемов;
• Монтаж и демонтаж стен;
• Выполнение арок;
• Изменение размеров окон и прочие работы, которые должны фиксироваться БТИ в поэтажном плане.

Незаконное выполнение всех этих работ и их последствия кроме ЖК РФ регулируется Кодексом об административных правонарушениях РФ, Постановлением Правительства РФ от 2005 года.

Как и где можно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно вы можете посмотреть тут:

Нужно ли узаконивать перепланировку

Важно: оба эти процесса потребуют немалое количество вложений. При этом следует учитывать тот факт, что перепланировка, выполненная до 2005 года, когда не требовалось специального разрешения на ее выполнение, нуждается также в оформлении путем подачи фиксированного законодателем перечня бумаг в местные органы, решающие проблемы по данному вопросу.

Если же в узаконивании будет отказано, следует подготовиться к походу в суд, на основании его решения выполнить законное оформление перепланировки.

Для чего необходимо узаконивание данного процесса

Узаконивание любых конструктивных изменений необходимо:

• Так как эта мера рекомендуемая законодателем, ведь оставление данного процесса на самотек повлечет начисление штрафных санкций;
• Так как несогласованное действие без надлежащего просчета специалистами может принести вред всей конструкции дома и здоровью его жильцов;
• Потому что штрафные санкции ежегодно увеличиваются, а собственник может вообще потерять жилье;
• Потому что данные в документации должны соответствовать всем характеристикам помещения по факту, так как подарить, продать и прочее с жильем доступно выполнить только при соответствии документов и помещения;
• Купля-продажа квартиры с незаконной перепланировкой конечно возможна, но на личные сбережения, нужно документально с постановкой личной подписи согласиться с существующими изменениями.

Где и как узаконить перепланировку

Чтобы оформить будущую перепланировку необходимо обратиться в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта.

При этом подавать техническую и переустанавливающую документацию нет необходимости. Жилищная инспекция может запросить все необходимые данные из Росреестра и БТИ.

Если же изменения уже существуют необходимо обращение в архитектурный отдел, и с его решением в судебную инстанцию.

Подробная инструкция по оформлению

Чтобы выполнить все мероприятия по оформлению перепланировки необходимо:

• Все сделать самостоятельно;
• Воспользоваться услугами специализированных компаний за определенную сумму.

Если же владелец жилья считает, что он сможет самостоятельно пройти все необходимые этапы, при планируемой перепланировке необходимо:

• Предварительно сделать осмотр помещения с архитектором, получив у него консультацию по допустимым изменениям в данном помещении. Также можно проконсультироваться и у специалистов жилищного органа;
• Собрать для предоставления необходимый пакет документов. В зависимости от сложности предполагаемых работ необходимо выполнить эскиз будущих изменений, его доступно сделать самостоятельно или подготовить проект посредством специализированной компании;
• Эскиз или проект предоставляется в архитектурный отдел с целью подробного изучения. На этот этап у сотрудников органа имеется 30 дней, после чего они обязаны дать положительный или отрицательный ответ;
• Если ответ положительный можно приступать к самому процессу перепланировки;
• После чего необходимо пригласить в квартиру сотрудников жилищной инспекции для фиксирования выполненных изменений, их соответствие проекту и получения акта о проделанном процессе;
• Все изменения вносятся в кадастровый учет, на основании чего собственник жилья получает новый технический паспорт. Как и где получить технический паспорт на квартиру — узнайте здесь.

Какие документы необходимы

Чтобы пройти все этапы узаконивания перепланировки необходимо собрать пакет документов, который для разных случаев разный.

Образец заявления на перепланировку квартиры.

В случае планируемых изменений необходимо подготовить следующий пакет бумаг:

• Технический паспорт;
• Правоустанавливающие документы;
• Выписка из домовой книги;
• Согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих на данной территории;
• Финансово-лицевой счет из паспортного стола;
• Свидетельство о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам;
• Справка о соответствии помещения нормам пожарной безопасности;
• Проект или эскиз помещения с будущими изменениями.

К пакету прилагается заявление с просьбой рассмотреть и утвердить желаемые изменения. Все это передается в архитектурный отдел для рассмотрения в течение месяца. При положительном ответе можно приступать к работе.

В результате выполненной перепланировки необходимо получить новую техническую и кадастровую документацию.

Что недопустимо делать при перепланировке квартиры

Собираясь выполнить перепланировку необходимо изучить все ее особенности и четко уяснить, что категорически запрещено совершать в процессе изменений:

• Демонтаж технических шкафов;
• Капитально заделывать коммуникационные сети – трубы, счетчики и прочее;
• Переоборудовать жилые территории в нежилые;
• Увеличение нежилых территорий за счет жилых;
• Выполнение любого вида строительства, разрушающего целостность и крепость несущих стен;
• Установка любых устройств, воздействующих на функционирование коммуникационного оборудования здания;
• Демонтаж системы вентиляции;
• Монтаж теплого пола, который должен подключиться к домовым коммуникациям.

Как узаконить уже существующую перепланировку

При уже имеющихся изменениях:

• Следует обратиться в организацию предоставляющую услуги по консультации граждан, выполнивших перепланировку, для этого следует предоставить существующий план из БТИ с желаемыми изменениями;
• Далее создать план-эскиз посредством увеличенного поэтажного плана с указанием красным цветом выполненных изменений;
• Обратиться с заявлением и пакетом документов в жилищный орган для легализации перепланировки, получив все необходимые бумаги, сотрудники органа должны выдать расписку в их принятии;
• Получить согласно законодательству ответ в течение 45 календарных дней – это при личном обращении, если обращение через МФЦ, то срок на ответ будет исчисляться с момента передачи центром документов в жилищную инстанцию.

Если жилье уже переделано необходимо:

• Оформить и получить новую техническую и кадастровую документацию;
• Заключение только в письменном виде о соблюдении в квартире санитарно-эпидемиологических норм;
• Проект, выполненный сотрудниками компании с соответствующими разрешительными документами.

После чего об изменениях оповещается архитектурный отдел и выполняется последующее обращение в суд. В суд необходимо предоставить:

• Выполненный новый технический паспорт, заключение санитарно-эпидемиологической службы, проект;
• Документ, подтверждающий право на владение недвижимым имуществом.

Чтобы получить кадастровый паспорт на квартиру потребуется новый пакет документов, а именно:

• Паспорт гражданина РФ;
• Новый технический паспорт;
• Заявление на внесение всех изменений в кадастровый учет;
• Квитанция.

Что собой представляет кадастровая стоимость квартиры и содержатся ли эти сведения в кадастровом паспорте — узнайте в этой статье.

Внесение изменений произойдет только после детального изучения помещения сотрудником кадастровой инстанции.

В случае необходимости нового свидетельства собственности нужно предъявить паспорт и новый технический паспорт в Росреестр.

Сколько стоит процесс оформления

Траты на перепланировку зависят от многих факторов. В среднем стоимость перепланировки одной комнаты варьируется от 20 000 рублей до 30 000 рублей.

Факторами, влияющими на стоимость мероприятия, могут стать:

• Новая документация на квартиру – кадастровый паспорт 200 рублей, технический от 900 рублей;
• При самовольной перепланировке и ее дальнейшем узаконивании необходимо обращение в суд, что влечет за собой оплату госпошлины и судебных издержек;
• Стоимость проекта при масштабных изменениях обойдется от 4 000 рублей.

Когда необходимо обращаться в суд для узаконивания перепланировки?

Обращение в суд

Выполнив незаконные изменения, хозяин обязан обратиться в суд, во избегание самых негативных последствий. Обращаться с иском необходимо в районный или городской суд, оплатив предварительно госпошлину и сдав его в канцелярию суда.

При этом к заявлению необходимо приложить справки и документацию из Роспотребнадзора, Госпожнадзора, СЭС, архитектурного отдела, жилищной инспекции. Ответчиком в данном случае будет местный орган самоуправления.

В иске необходимо указать:

• Реквизиты и адресные данные;
• Перечень документов, служащих доказательством.

Когда можно получить отказ

На основании 27 статьи ЖК РФ можно получить отказ в судебной инстанции даже при полном перечне предоставленных документов.

ЖК РФ, Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Основанием для отказа может послужить:

• Самовольно перенесенные газовые трубы и отопительные приборы;
• Произошло в процессе переоборудования повреждение вентиляционных ходов;
• Увеличена площадь, кухни и ванной за счет жилой территории;
• Короба для инженерных коммуникаций разобраны и повреждены.

Возможные проблемы

В ходе перепланировки могут возникнуть некоторые проблемы, к примеру:

• Демонтаж перегородки между ванной и туалетом нарушил вентиляционные хода, находящиеся в ней;
• Категорический запрет увеличения ванной и туалета, если квартира находится между этажами;
• Оборудование квартиры-студии с отсутствием стены между кухней и комнатой доступно только при наличии на кухне электроплиты, обустройство которой зафиксировано;
• Возникнет промерзание стен, если балкон или лоджию объединить с комнатой.

Что такое обременение на квартиру и влияет ли наличие обременений на порядок проведения перепланировки вы можете прочесть по ссылке.

Советы юристов

Заключение

Сегодня о перепланировке задумывается много молодых семей, так как хочется идти в ногу с тенденциями моды, жить красиво и комфортно. И все эти мечты реально осуществить, если согласовывать свои планы с соответствующими инстанциями заблаговременно.

Какие существуют способы узаконивания перепланировки квартиры — смотрите в этом видео: