Жилищное законодательство подразумевает деление земель на различные категории и виды, в зависимости от цели использования и места нахождения. Отдельного внимания заслуживают участки, предназначенные для ИЖС, как наиболее часто встречающиеся в границах поселений.

Особенности участков для ИЖС, их отличия от СНТ, ЛПХ, ДНП

Участки для индивидуального строения входят в состав категории земель, находящихся в границах населенных пунктов и отводимых государством под постройку отдельно стоящих домов. При этом само жилищное строение, предназначенное для индивидуального пользования, не должно быть выше трех этажей.

Особенности у этого вида земель следующие:

• участку может быть присвоен почтовый адрес, а также разрешена регистрация, если на нем есть дом, пригодный для проживания;
• участки данного типа должны обеспечиваться государством соответствующей инфраструктурой: детскими образовательными учреждениями, больницами, различными коммуникациями и т.д.;
• необходимо получить «добро» на постройку от множества инстанций, на участке нельзя воздвигать многоквартирные высотные здания.

Участки, отводимые под ИЖС, отличаются от земель вида ДНП, СНТ и ЛПХ по ряду признаков, их сравнительный анализ поможет определиться с покупкой. Земли для дачного строения стоят намного меньше, примерно на 25, поскольку почва на таких отрезках гораздо менее плодородна.

При строительстве дома забор должен находится на определенном расстоянии от него, а на каком именно — прочтете в этой статье.

Участки этого типа покупают для небольшого дачного хозяйства. Приобретая такую землю, покупатель автоматически становится членом партнерства дачников, а становясь партнером, может решать общие вопросы собрания.

На какой земле можно строить дом? Фото:bigland.ru

Недавно принятые изменения закона фактически уравняли статус земель ДНП и ИЖС, позволив организовывать дачные хозяйства на землях поселений. При этом возвести постройку на земле партнерства намного легче, чем ИЖС, поскольку нет требований о проведении технических экспертиз, однако возвести настоящий дом достаточно сложно.

При этом коммуникации собственнику придется проводить самостоятельно, что станет затратным мероприятием. Несмотря на то, что Конституционный суд признал за гражданами право на регистрацию и прописку в помещении, построенном на дачном участке, организовать её достаточно сложно.

В отличие от ИЖС, на участке ЛПХ не надо возводить дом, он приобретается для выращивания сельскохозяйственной продукции, так как подсобные хозяйства должны быть образованы на землях категории сельскохозяйственного назначения. Кроме того, кадастровая стоимость таких участков гораздо ниже, возможность строительства на них ограничена.

Преимущества и недостатки приобретения или оформления земли под ИЖС

Земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, пользуются огромным спросом. Кроме того, они находятся в пределах населенного пункта, удобство расположения делает их стоимость чуть выше. Несомненными достоинствами земельного участка этого типа являются:

• возможность регистрации по месту жительства, получение почтового адреса, т.е. получать корреспонденцию;
• земельный участок вместе со строением принимается в качестве объекта залога, по нему можно получить целевой ипотечный кредит в банке;
• в отношении участков данного вида действуют специальные нормы, гарантирующие жителям обеспечение должной социальной инфраструктурой (то есть поликлиниками, детскими учреждениями, продовольственными магазинами и аптечными пунктами) и коммуникациями (газ, вода, свет и т.д.);
• оформить возврат налога за постройку гораздо легче.

Существенными недостатками участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, являются:

• ограничения по размеру, установленные региональным законодательством;
• обязательность согласования проекта с государственными службами и контролирующими организациями, при строительстве необходимо соблюдать требования ГОСТов и СНиПов, а по окончанию надо будет ввести подведенные коммуникации в эксплуатацию, получая на это разрешения у соответствующих инстанций;
• притом, что у властной структуры есть обязанность по проведению коммуникаций, никто не гарантирует их качественной работы.

Можно ли изменить вид разрешенного использования

ИЖС – это лишь вид допустимого использования, поэтому прежде, чем начать перевод садоводческого участка нужно учесть, что придется поменять категорию, а это наиболее проблематично, поскольку земли населенных пунктов приходятся лишь на территории городов, поселений городского типа и пр.

Приблизительный алгоритм перевода земель в ИЖС таков:

1. Необходимо оформить заявление и направить его непосредственно в органы местного самоуправления или через МФЦ. Заявитель обязан указать следующее:

• кадастровый номер;
• указание на категорию земель, первоначальную и ту, в которую планируется перевод;
• разъяснения о причинах требования о переводе.

К документу прилагаются следующее:

• информация из кадастра и кадастровый паспорт;
• копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
• выписка из ЕГРП, подтверждающее право на участок;
• разрешение на перевод.

2. Второй этап – рассмотрение заявление, происходит в обязательном порядке, исключение составляют случаи, когда заявление было подано лицом, не имеющим на это право, либо заявление не отвечают требованиям, изложенным в законе. Результат принимается в течение двух месяцев со дня подачи заявления, направлен в течение двух недель.

Юридические аспекты участков ИЖС рассмотрены в этом видео:

При этом основаниями для отказа в изменении категории участка выступают:

• установление ограничений по переводу земель;
• отрицательное заключение экологической экспертизы;
• несоответствие целевого назначения территориальному плану и документации.

Второй этап – рассмотрение заявление, происходит в обязательном порядке, исключение составляют случаи, когда заявление было подано лицом, не имеющим на это право, либо заявление не отвечают требованиям, изложенным в законе.

Результат принимается в течение двух месяцев со дня подачи заявления, направлен в течение двух недель. При этом основаниями для отказа в изменении категории участка выступают:

• установление ограничений для изменения категории;
• отрицательное заключение экологической экспертизы;
• несоответствие целевого назначения территориальному плану и документации.

Как согласовать возведение дома на участке ИЖС

Разрешение на возведение дома на участке, отводимом для индивидуального жилищного строительства — это документ, подтверждающий тот факт, что технический проект соответствует плану участка, проекту межевания.

Как и где можно узнать информацию о собственнике земельного участка, читайте здесь.

Разрешительная документация выдается Администрацией, а также территориальными органами Минприроды или службы по экологическому надзору – в зависимости от местонахождения земли. Для оформления понадобятся документы в соответствии со списком:

• документ, подтверждающий права на землю;
• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
• градостроительный план;
• проект строительства (план расположения на участке, пояснительные записки);
• заключение на проект, если он подлежит экспертизе и подтверждение правомочий юридического лица, если оно дает такое заключение.

При этом не требуется согласования на строительство:

• помещения под автомобиль;
• сооружения некапитального типа (забора, например);
• вспомогательных зданий;
• изменение части объекта, существенно не меняющее его;

До 01.03.2018 года действует упрощенный способ регистрации. Согласно нормам, в состав помещений частного дома входят:

• жилая комната (как минимум, одна, площадь гостиной – 12 кв.м, спальни – 8 кв.м.);
• кухня – 6 или 8 кв.м. (в зависимости от того, есть ли газовый котел);
• душевая или ванная — 1, 5 кв.м.;
• туалет – 0,8 кв.м.;
• кладовая;
• теплогенераторная (при отсутствии централизованного газоснабжения).

Что лучше — СНТ, ДНП или ИЖС, смотрите в этом видео:

В проектную документацию включается:

• план размещения построек;
• топографическая фиксация плана участка с частью улицы;
• план цоколя, кровли, фундамента, фасадов, этажей, перекрытий и т.д.;
• чертежи инженерных сетей;
• финансовое обоснование;
• пояснительная записка;
• паспорт (договор со сторонней организацией на строительство частного дома, разрешение Администрации, документ, удостоверяющий право на земельный участок, архитектурное задание, генеральный план соответствующей документации, планы межевания, этажей, фасадов и разрезы).

Регистрация права собственности на строение

Удостоверение собственности на постройку производится территориальным подразделением Росреестра. При этом заявителю придется оплатить госпошлину – 350 рублей. Заявителю понадобится подготовить следующие документы:

• заявление;
• копия документа, удостоверяющего личность подающего заявление;
• доказательство оплаты государственной пошлины;
• кадастровый паспорт;
• доверенность (если есть представитель).

В случае, если участок ранее не подвергался регистрации, то понадобится документ, подтверждающий нахождение объекта строения в пределах участка. Заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней.

Кадастровый учет и регистрация права недвижимости осуществляется одновременно, при этом госрегистрация проводится без кадастрового учета только в случае, если объект числится в Едином реестре недвижимости.

Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство дается на 10 лет, возможно также продлить его по решению органа власти. Может быть продлено по решению органа власти. Разрешение может быть признано недействительным по следующему стечению обстоятельств:

• если прекращено право собственности в принудительном порядке;
• если владелец сам отказался от права собственности;
• если были расторгнуты договоры, на основании которых возникло право собственности;
• прекращение права пользования:

Допуск к строительным работам может быть отозвано в течение 30 дней с даты выдачи.

Стоит помнить, что земли, предназначенные для индивидуального строительства, могут быть включены в различные госпрограммы.

Дачная амнистия

Если участок был получен до 01.11.2001 и на ней был построен жилой дом, то оформление может происходить в упрощенном порядке, по так именуемой «дачной амнистии». Срок действия этой программы завершается в декабре 2018 года.

Сравнение ИЖС и ДНП.

Приватизация замет всего около месяца, после оформления недвижимости в собственность, необходимо будет сделать кадастровый паспорт и обратиться в БТИ, чтобы выполнить замеры. Регистрация права потребует финансовых затрат, поскольку необходимо будет оплатить оформление технической документации в БТИ и пошлину.

Как быстро и без проблем оформить землю в собственность, подробная инструкция находится тут.

Итак, оформление земли под индивидуальное жилищное строение имеет ряд преимуществ, состоящих в высоком бонитете почвы, обеспечении коммуникациями и инфраструктурой за счет государства, возможностью прописки.

Процесс получения разрешений на строительство занимает много времени и требует больших затрат, однако без соблюдения процедуры нельзя гарантировать, что при вводе в эксплуатацию не будет проблем. Поэтому стоит получить разрешительные документы.